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18萬,我買了自如的裝潢

  困擾房東和租客的問題終於解決了!

  文 | 華商韜略 夜闌

  李先生近期想將家里的一套老房子出租,增加一筆額外收入,以填補孩子的教育費用。他不顧家人「節省點」的耳邊風,還花18萬給房子重新做了裝潢。

  將要出租的房子花錢裝潢,這事划算嗎?從事財務多年的李先生並非沒算過,只不過這筆帳細算一下確有幾分道理。

  【想幫租客省點錢,竟然被懟了?

  出租的房子先裝潢,李先生這類做法並非一時興起,而是時代變了。今年畢業季,新踏入社會的00後,租房太「壕」已經成為業界通識。

  在北京從事租房中介業務的劉亮發現,許多剛畢業的大學生對於租金稍微提高並不不介意,而是對居住品質有更高要求。

  五月初,他給一個剛畢業的姑娘介紹了同一小區的兩套房源,一套是簡單裝潢,另一套則是精裝潢,價格自然是精裝潢的更高一些。

  本著替剛畢業年輕人省錢的初衷,劉亮想將簡裝的房子推薦給這個姑娘,沒想到姑娘居然生氣了,質問劉亮:「有更好的房子為什麼藏著掖著,不先推給我?」

  想幫租客省點錢,租客還不領情,這讓劉亮鬱悶了很久。不過在之後幾個月,劉亮發現,今年剛畢業的年輕人對房屋品質是真的挑剔,而且也是真的「不差錢」。

  例如在同一個小區,年輕的租戶們更願意為一間品質稍好的房子每個月多付200-300元房租。

  自如研究院發布的《2021年10城畢業生租房報告》顯示,北深廣3個城市畢業生租金預算普遍突破3000元,與此同時90%畢業生願為高品質生活調高預算。

  此外,新一代大學生更關注房屋設施、裝潢、服務。其中,獨立衛浴、離交通樞紐更近的位置、有陽台進入租房「買單」列表前三,而定期的維修保潔服務、智能家居配置和更好看的裝潢設計也是重要的消費選項。

  租房這件事,當需求方的期待有了變化後,做房東的門檻也相應提升了,而這也是整個租房大時代正在悄然發生的變化。

  【品質居住習慣養成背後

  有人打趣說,租客和房東對房子的品味,因長租平台的出現而變得挑剔了。

  最近幾年,租客和房東已經習慣了長租模式下「標準化、品質化」的住房,好房子+好服務+線上化成為一種常態化的需求。

  數據提供了最好的佐證。在租房高峰期租客搶房的景象蔚為壯觀,一些比較火熱的房源上架5天就被簽約也是常事,有的人為了租到好房連夜蹲點。甚至還有技術流用爬蟲技術自動監測長租平台的房源釋放時間,並靠此技術在某寶開店,一個月竟接了六百餘單。

  而房東層面,普租市場一個業主每年平均要找1.5個租客,每次租賃都會產生1-2個月的空置期,房子空置的成本相當高。如果與長租機構簽訂3-5年的長期契約,既省去了業主的麻煩,也提高了住房使用效率。在一些長租平台上,空置期只有20天。

  租客有了更多選擇,但房東開始犯難了。一線、新一線保有量較高的老舊房源,這些業主出租時要尋找租客、自己親自負責維修維護、自己經營房屋計算時間,增加了時間成本。

  經常有業主表示,「房子出租起來太麻煩,還不夠操這個心呢,不租了。」

  過去10年間,有相當一部分業主適應了長租的全委托模式(簡稱「包租」),包租具有讓房源品質更統一,服務標準、收費標準有據可依,管家式的服務加持等優勢,一度讓業主擁有了「長期飯票」+固定收入,真是做到了躺賺。

  不過,包租模式並非完美無缺,「完全托付」的模式也存在一些缺陷,並被一些企業加以利用導致出現長租公寓暴雷、遇到疫情等極端情況抗風險能力差等情況。

  【從零和博弈到真正的資產管理

  當存量老舊房源變多,業主更加年輕化、理財觀念更強,租客更注重品質與服務等多重因素疊加下,房東的觀念也變了,將房子作為資產進行管理是更多房東的訴求:讓自己有固定較高收益,讓各方都滿意。

  針對這一變化,將包租模式改造一下,或許就有了新的解題思路,比如自如推出的「增益租」模式。

  從合作模式上來說,曾經的包租模式是全權委托,業主和平台不可避免地會產生矛盾,模式改變後,讓平台和與業主成為「合夥人」關係,大家互相捆綁共享利益,而不是互相發難,許多問題就會迎刃而解。

  自如「增益租」的基本操作模式是,將老舊、毛坯、品質較低的房源,經自如全套裝潢升級後以整租或合租產品出租,業主只需要支付裝潢款。

  看到這先別急著說:「這不還是讓業主掏錢嗎?」

  雖然裝潢成本需要由房東支付,但是出租時自如不吃差價,和業主共同確定房屋出租價格,做到「收出無差價」,也沒有免租期。

  同時,「增益租」向業主公開實際出租收益,如果房子市場行情好,與業主分享品質升級和未來市場向好的增益價值,如果市場下行、出租情況不理想,自如也會向業主支付目標收益八成左右的保底收益。

  業主從委托人變身為「合夥人」,既保證了收益,還能拿到房屋增值的「溢價分紅」。

  ▲「增益租」的價值點

  姚琳在北京互聯網大廠聚集地——後廠村附近有一套65平米的小兩居,精裝費用+家電配置在7萬-8萬元左右。如果不進行裝潢和家具家電配置,當前租金約為6000元/月,5年的租金收益約為36萬元。如果進行裝潢、配置好家電,租金可以達到7000-7500元/月,5年租金在45萬元左右。

  最關鍵的是,房屋品質提升了,受到更多在互聯網大廠工作的租客的喜歡,房子更好租了。

  「剛聽到要出錢裝潢,我是抗拒的,但自如也裝潢了近一百萬間房子了,我想裝潢性價比一定是高的。想得長遠一點,這筆帳還是划算的。」最終,姚琳簽約了「增益租」。

  她還強調,高品質的房子不論是賣還是租,增值都更快,後期與普通房源的距離拉得會更大。

  而前文提到的李先生,也是基於同樣的原因最終選擇了「增益租」,裝潢費用總計近18萬元。

  從長遠看,李先生這套房子的房屋資產管理是固定收入,填補的教育費用是孩子的固定支出,兩筆費用都需要仔細考慮,以作均衡。

  通過「增益租」模式,自如與業主合作,一方面對老舊、毛坯房進行高品質裝潢,提升房屋市場競爭力,另一方面也推動了長租行業透明化進程,全面保業主、租客各方利益,形成多方合作共贏的新局面。

  華商韜略了解到,在整個裝潢過程中,自如在提供「快」的同時,業主每天都可以通過手機查看施工進度,也可參與到關係房屋品質的每個階段中。只有各方都滿意,才能交付更好的產品,從根本上強化房屋居住功能,弱化長租行業的金融屬性。

  從長遠來看,租賃市場對於品質的需求越來越高、對於透明度的渴望也越來越大。

  今年《政府工作報告》中,首次提出「規範發展長租房市場」。自如「增益租」所做的嘗試,在穩定業主收益、提升租客體驗的基礎上,形成了租客、業主、企業各方共贏的新局面。

  這次顛覆性的嘗試,如今證明也是正確的。據了解,「增益租」累計服務的業主數量已經破萬,上海、深圳等地每天的簽約業主都在增加。

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