長沙由於土地限價，開發商賣毛坯房的利潤被壓得很死，比如樓面價4500元/平米的一塊地，毛坯限價11500元/平米，建安費用按3500元/平米，管理費用、銷售費用、財務費用按10%預估，其他稅費按14%，企業所得稅按4%，這樣預估出來的整體均價為11000元/平米，整體利潤率為5%左右，這個項目如果幹兩年才能把房子賣完，年利潤率為2.5%，這個利潤率是不是跟銀行定存的利潤差不多了。說開發商暴利的可以對比一下銀行了。
因此不少開發商都選擇了做精裝潢，利用做精裝潢來彌補一部分利潤。說白了，開發商在毛坯上沒有賺到的錢希望可以通過精裝潢補回來。
首先這里澄清一個事實，以前開發商如恒大，還說自己的房子是滿屋名牌，精裝潢，而現在在的開發商沒有哪個再說自己是精裝了，改了一下名字，政府的文件叫全裝潢，開發商叫非毛坯。
基於是想從精裝潢賺錢的目的，你拿自己預期的精裝潢與開發商的交付精裝潢去對比，當然會有小失落了。
我們公司去參觀了星河灣項目後，董事會一成員問我，他自己要裝房子，想按照星河灣那個樣子裝潢，可以裝出來不？我說只要你捨得花錢，比他們裝潢得好也能做出來，只是星河灣有些東西確實是人家定制的，去市場上還真不好找。
長沙對於精裝潢是有文件監管的，如長沙市人民政府辦公廳《關於進一步推進新建商品住宅全裝潢建設的通知》（長政辦函〔2018〕37號）、長沙市住房和城鄉建設委員會、長沙市發展和改革委員會《關於印發〈長沙市新建商品住宅全裝潢建設實施細則〉的通知》（長住建發〔2018〕48號）、長沙市住房和城鄉建設委員會《關於新建商品住宅全裝潢價格核算規定的通知》（長住建發〔2018〕53號），等等，對於開發商做精裝是有相關規定的，主要內容有這幾點：
一是新建商品住宅全裝潢部分價格（套內裝潢部分），須由具備資質的第三方造價咨詢機構進行核算；
二是要編制材料、人工、其他費用的詳細清單，主要材料、設備價格按實際價格計算（不得高於本市市場實際零售價格），人工費用按140元/日，整體裝潢單價暫不超過2500元/平米。
最終在銷售現場公示有一張這樣的表格：
以上的表格只是後面附件全裝潢工程公示清單（裝飾部分）、全裝潢工程公示清單（水電部分）、全裝潢工程公示清單（家具、電器部分）等的匯總，我們就從這個表里來看看，精裝潢價格是怎麼得出來的。
開發商的精裝潢費用是按工程費、其他費用、管理費用、銷售費用、財務費用、利潤、城市建設維護稅及教育配套費共同組成的。
我看有些業主核算開發商的精裝潢只去預估工程費用，而沒有計算後面的一系列費用，所以計算出來的結果與開發商的有出入，實際我們看一下的話，其他費用3%、管理費用5%、銷售費用2%、利潤最高8%、財務費用按8%一年計取的話2%，這幾項如果粗加起來已經有20%了，這麼算的用意原來是希望裝潢費用是裸價，已經另外考慮了開發商的利潤與其他費用。這些費用這麼算的話，也有500元/平米，拿一個100平米的房子算的話，有5萬塊錢。
這些錢我們自己在裝潢的時候是不會考慮的。
那我們去掉了這500塊錢之後，也就是說剩下的2000塊錢就是開發商投入的裝潢費用了。
這個費用有兩塊，一個是材料，一個是人工。
人工在清單里已經有了約定，是140元/工日去核。開發商實際使用的人工價格可能會低於這個價格，這里面就有了些許利潤空間。
剩下的才是材料錢。第三方核定材料的依據是《湖南省建設工程計價辦法》（湘建價[2014]113號）、《湖南省建設工程消耗量標準》、《湖南省建設工程消耗量標準解釋匯編》等文件，我詢問過成本的同事，這些文件是由湖南省住建廳或下屬主管部門根據市場上各種材料、設備的價格給出的一個中位價，具體開發商在批量採購時肯定會低於這個價格，而開發商是不會將實際採購價格告訴第三方機構的，這就使得實際採購價格與核算價格就產生了部分利潤空間。
那麼這個利潤空間有多大呢，成本同事說這個要看不同公司集采能力不同，具體數值也不同，議價能力差的公司，可能有10-20%的空間，好的公司可能達到30-40%。這個才是利潤最大的地方。
如果我們把人工費用假設可以壓出10%、材料費用壓出30%的話，加上前面其他費用中本來就預留了8%的利潤，這樣算起來就有38%。
也就是說2500元/平米的38%折合950元/平米都是開發商的利潤。
我們前面說了樓面價4500元/平米，毛坯限價11500元/平米，粗略估算一下利潤能有500元的空間，再加上裝潢這950元/平米的利潤，這個項目的利潤率就可以達到13%，這樣一年的利潤率可以達到6.5%，就比較好看了。
以上案例僅為理想模式，具體計算受售價、財務費用、去化周期、企業所得稅等影響較大，不一定能得到這數值，對於公司的經營能力要求還是較高的，這也是為什麼本地的一些開發商選擇將土地轉讓給一些實力較強的品牌開發商的原因，自己來開發，去化能力、融資能力、去化周期等都有可能讓開發商根本賺不到錢。
回到正題上，如果開發商的精裝潢真的有950元/平米是利潤的話，實際的成本就是1500元/平米左右。這也是很多業主買了之後請了做裝潢的來預估這個裝潢成本，說根本不值2500，頂多值1000多的原因。事實是裝潢1000塊，其他費用500塊，不正好湊上這個數麼？
但是有一點要說的是，開發商的裝潢還是很有性價比的，最起碼會控制費用，自己裝起來，費用失控是很正常的事。我一個朋友比我早開始裝房子，我已經住進去幾個月了，發現他還在裝潢，就問他怎麼回事，他說因為是自己住的房子，所以就什麼都想用好的，原來預算是40多萬就全部裝好的，結果，已經用了快60萬了，家具及部分電器還沒有採購呢。
我說你真是個敗家子。