12月13日-15日，36氪WISE2021新經濟之王峰會在上海舉行，今年我們以「硬核時代」為主題。「硬核」是當下時代和大環境帶給中國新經濟企業的挑戰和機遇，一方面要求企業關注技術創新，找到自身「硬核」壁壘；另一方面要求企業回饋社會，展現更多「硬核」責任與擔當。在從商業模式創新的「應用時代」邁向技術創新的「硬核時代」之際，我們與上百家硬核企業匯聚一堂，聚焦宏觀政策、智能製造、半導體、新能源、新消費等熱門賽道，全方位探討各領域如何構建以創新驅動的硬核競爭力。
在本次大會上，保利資本管理合夥人李文軒先生以「建築科技重塑產業鏈供需關係」為主題，分享了對於建築科技驅動傳統行業升級的思考與總結。一方面建築業的勞力力越來越稀缺，加上信息化滲透率尚低，仍然擁有巨大的可提升空間；另一方面建築信息化成為藍海，建築、工業將成為新的科技應用爆發場景，建築行業又會朝著什麼樣的方向發展？
保利資本管理合夥人李文軒先生
以下是李文軒先生的演講實錄，經36氪整理編輯：
感謝大會安排，我是保利資本的李文軒。今天給大家帶來的演講主題是重塑產業鏈供需關係，即建築科技驅動傳統行業的升級。
目前，地產行業的從業人員非常多，同時這個行業基本上還沒有見頂。今年整個地產的銷售仍然維持17-18萬億左右規模，如果加上建築行業，差不多有40-50萬億的規模，如果算GDP占比還是有20-30%。
那麼我們能夠推動這個行業有什麼樣的發展？前面的嘉賓提到「硬核投資」，像地產行業、建築行業這些傳統行業如何進行技術的創新和技術的升級？這些新經濟領域的技術公司如何賦能到傳統的建築和地產行業當中？這個行業會朝著什麼樣新的方向發展，或者怎麼樣更適應政策的變化？今天想跟大家做一輪分享。
先看一下我們今年的成績單，我們一共投資30多個項目，完成了6個IPO，同時有13個IPO正在推進。今年投資的項目中，從投資階段來說，有3個上市公司，4個上市公司子公司，PE/VC項目投了5個。從投資方向上來說，投了3個建材，4個家居消費，4個家電和4個建築科技。建築科技角度我們投了12個項目。
地產是工業品的集合形態，同時蘊含著海量的數據
地產是工業品的集合形態，同時蘊含著海量的數據。這句話怎麼理解？我們先觀察一下第一句話，地產是工業品的集合形態。地產在最初建造房子的過程當中，是由各式各樣不同工業品的組合，先拿產品作為例子，我們現在做的瓷磚，用的防水、塗料，無一不是工業品。這些工業品當中其實逐漸產生出來非常大的龍頭，舉例，防水行業有一家市值表現過千億的公司，叫東方雨虹，第二家上市公司現在的市值是兩百到三百億左右，叫科順。地產上遊工業品當中只做地產工業品上市公司一共有多少家？A股上市的是144家，144家當中都是這個工業品的集合形態。從建造到最終，一開始的設計到最終我們把這個產品落定，再到這個產品最終交付給消費者的過程當中，蘊含著海量的數據。
為什麼地產是工業品的形態。與一個輛汽車生產的邏輯相似，地產的產品其實就是從技術研發到產品開發，再到設計方案，技術方案，加工生產，施工、安裝。所有的清單都是和我們工業品的集合沒有太大的不同。我們從產品端、方案端、深化端到製造端、施工端，每個端當中蘊含海量的數據。
怎麼看這些數據？建築業信息化滲透率尚低，提升空間巨大。建築總產值來看，2017年大概20萬億，2018年到達22萬億左右，在今年看，這個數字已經到了40-50萬億中間。我們現在建築信息化的滲透率應該是整個世界來說最低，這個滲透率差不多0.1%左右，假設滲透率能夠達到0.3%，這個市場差不多有40-50萬億的規模，而同時大家都知道，從2010-2020年，中國工業建築工人的年齡提高了10歲，2010年幹活的人現在還在幹，就是近十年來沒有更多新的勞力力湧入到這個市場中來，整個行業的勞力力的稀缺程度越來越明顯，催生這個行業朝著越來越多的機器替代人去發展。
在整個建築信息化成為藍海過程當中，如何多、快、好、省的去建房子，將成為一個關鍵。
什麼是多、快、好、省？拿保利作為例子，保利發展控股地產銷售差不多五千億，明年我們大概這個目標是六千到七千億的銷售，在明年起我們的同時開工的項目數差不多在一個時間節點當中。大家都知道北方區域在冬天是不能開工的，那麼在三到九月份密集開工期，同時開工的項目將有可能超過500個。這就是維持多個項目同時開工的時候，我們如何能夠做到統一的管理？
快，五百個項目同時開工，如何短時間內完成。好，大家對於整個房子建設的規模以及房子建造的品質是有要求的。品質房，什麼是品質房？首先要綠色，二是提高裝配化，我們如何能夠建造好的房子？在整個地產行業當中，如何在運作過程當中能夠盡量多的節省成本，把房子的售價達到國家的標準。「多快好省」成了地產公司的要求，這個過程當中很多的模式、很多的節點和很多的生產關係都是值得被再造的。建築信息化是一個大的藍海，政策大力鼓勵「建築」行業轉向「建造」行業，大力推行建築工業化發展，機器替代人的趨勢是非常明確的，這便是我們發現的第一個機會。
建築、工業將成為新的科技應用爆發場景，社區成為線下流量入口。
第二個機會，是在政策整體推動建築工業化發展過程當中，建築、工業將成為新的科技應用爆發場景，社區成為線下流量的入口。從2019年開始，很多的地產公司分拆出物業公司在香港紮堆上市。今年有個非常重要的節點，這個節點是碧桂園地產旗下的碧桂園服務的市值在第一次超過地產。在A股，保利發展的市值是一千七百多億人民幣，保利物業公司在香港是三百億港幣的市值。終有一天物業的市值會超過地產。為什麼這麼說？因為地產建造的永遠是今年建，明年建造面積會從頭開始計算，但是物業不一樣，物業今年的建造面積會成為明年的在管面積，在管面積在後年可以持續，物業是長期的生意。像經常說SaaS服務一樣，為什麼它有價值，因為今年我簽下的服務，這個服務可以不斷被續費，跟物業邏輯一致。物業當中產生的經濟價值極其巨大，線下流量的運維產生非常大的機會。
生產關係需要一起往前走一步，整個技術才會往前邁一步
今年我在裝潢房子的時候，重新分析了裝潢房子的邏輯。首先給你交毛坯房，大家選各式各樣的裝潢公司來做設計，找完裝潢公司，找施工隊，施工隊看不同的產品，每一個產品都要進來進行一輪量房，進行一輪設計，同時最後一步還要進行交付。交付的過程當中還要「扯皮」，每個人都「扯皮」以後，交付時間一拖再拖，我的房子在去年10月份交付，今天才住上，用了一年左右的時間，這中間很多的邏輯可以被重塑。
假設這個設計可以在線上完成，它的產品可以在海量的產品庫里面選擇，而產品可以一鍵直達生產。當然，報價得是準確的，同時有交付平台能夠保證我們能夠安穩交付，在手機上能夠進行實時監測，知道這個房子在什麼時間節點的裝潢滿足到你，而同時你的付費也是根據這個節點去做的。如此看來，裝潢行業也存在重塑的機會。
在這個裝潢過程中，所有東西都是定制化，在工廠完成然後到現場裝配，速度提升非常大。大家可以看看建築科技主題請的幾位圓桌嘉賓，聽聽他怎麼去做這件事情。
我們對裝潢過程的技術價值做了一個分析，發現這是一個技術重構或者生產關係重構的過程。第一步，高精細度的測量和定位技術；第二步是創新設計平台，建築信息化；第三步是數字化協同和移動通信技術；第四步是物聯網，AI智能化技術；第五步是新材料以及新技術，這是一套流轉的過程。建造的過程是非常長周期的，一個地產從前端第一個雛形開始到最終交付給大家需要5-6年的時候，加上裝潢時間需要7-8年。這里面涉及到技術創新的機會，即剛剛提到的生產關係再造的過程。生產關係需要一起往前走一步，整個技術才會往前邁一步。
假如我在室內裝潢，高精細度的測量和定位技術沒有很好地完成，第一步就沒有辦法做到。室內裝潢的裝潢測量的精度要求毫米級，0.1公分左右。像美國的一家公司的技術，可以把室內測量的技術做到毫米級。國內大量的公司逐漸下場，我們看到技術創新的機會在逐漸產生。
「十四五」帶來的投資機會有哪些？
後面五年，地產行業十四五的投資機會還有哪些？地產公司原來的邏輯是，以資源為中心，以流程為驅動。這個邏輯中，30-40%的成本是地價，剩下40%的成本是建安、裝潢及其它成本，10-15%是人工，最後的15%中間分出來7-8%是金融成本，7-8%是利潤。地產公司的利潤率其實是非常薄的。人力、土地、供應鏈這三個屬於都資源類的品類，以它們為中心之後，催生出很多有趣的公司。看到貝殼的出世，現在整個過程當中，是以客戶為中心，數字為驅動。整個行業朝著數字化轉型之後，行業將關注客戶真正需要什麼樣的房子，什麼樣的住宅或者什麼樣的基礎設施建造是用戶被需求的？
很多人問我房子還能不能買，這是我做投資以來，身邊朋友問的最多的一個問題。大家關心房價會不會跌，新房能不能買，在上海還有哪些房子可以升值。在前天，中央的新一次經濟會議當中專門講到房地產。經濟會議中指出非常重要的一點，堅持房住不炒，堅持居者有其屋，加速發展長租公寓。
長租公寓的發展，不像原來由做長租公寓的公司組成，而是鼓勵開發商做長租公寓。就是轉向後面一個邏輯，開發、持有並經營，希望開發商不要去賺開發、賣出的錢，而是應該把開發商變成持有商，把經營的思路加進去，賺的是運維的錢、經營的錢。這同樣也能回答為什麼物業有更大的機會，開發商整體的生產關係和經營策略，包括未來的經營機制都會發生巨大的變化。而這些變化的催生都是要以技術的提升為前提。設想未來，如果開發商轉向開發、持有並且經營，在做設計、建造過程當中通過技術公司支的持降低成本，提高運維能力。在運維的時候有大量動態的數據可以讓我們知道用戶有什麼樣的需求。我為這個需求提供線下的服務，通過這個服務來收費，這一套邏輯就可以完全的長遠持久下去，就是地產的數字化變成了「數治化」（治是治理的治）。我越來越知道我的用戶在房間里會產生什麼樣的需求，我提供的是一個長久可持續性的服務。
我們講講這個行業當中的ESG。建築行業碳排放主要集中在建築材料、建築施工、建築運行三大環節，分別占全國碳排放兩比重的的28%、1%、22%。整個碳排放在建築行業是添量的過程。今年我們投資一個項目叫萬華禾香板，產品是我們經常說的刨花板，有什麼特別之處？原來的刨花板用的是木材，通過技術提升，現在可以用柳枝和秸稈去替代木材。整個地產行業的量是巨大的，找尋技術和材料提升的機會，就能帶來非常多行業發展的機會。
從裝配式建築來說，2020年保利裝配式建築的新開工面積是638萬方，2021年長到738萬方，漲幅比例非常高。整體的增長迅猛，在明年又將是一個翻倍的過程。在裝配式建築逐漸大規模應用的過程中，我們提到的設計、運維、運行的公司都會在中間扮演重要的角色。
同時，所有的建築都會成為「分布式光伏」的重要的節點，因為屋頂可以被利用，如果把開發商、投資商、工程商、運維商連接起來，我們可以保證整體光伏項目的正常運維，採用更多清潔能源。
任何行業都值得被數字化再做一遍，建築和地產行業也不例外
綜上所述，地產是非常大的行業，這個行業到現在為止，我們經常用一個詞——見頂之後。什麼叫見頂之後，我們預計在未來5-10年，中國地產銷售還會維持在16-18萬億的市場，這里我說的是新增。中國的地產發展差不多是在2005-2008年，這一批房子基本上有15-18年的樓齡，這批建築面臨重新做運維的機會，新增和存量是兩大市場，對於人來說，家里面的消費永遠是巨大的，包括裝潢的消費、買房的消費，包括我們後服務的消費，後服務的消費是指在家中每天的生活的消費，所以這一批消費過程當中都有技術提升的機會，讓我們掌握或者讓我們知曉這些消費發生在哪里，有什麼樣的機會。既可以做產品的投資也可以做技術的投資。而且越來越欣喜看到，不單單是各個大廠，現在各個創業公司都願意在行業當中有更多硬核的投資，有優秀的創業者進入這個行業。
我們相信，新經濟的邏輯是把傳統經濟做一次新經濟的提升，做一次數字化的提升，任何行業都值得被數字化再做一遍，當然建築和地產行業也不例外，而且這個行業目前數字化的比例還非常低，我們認為這一片藍海還是有巨大可以投資的機會。我們今年投資31筆投資，在技術上的投資共有投資20多筆，當中有13筆的公司在當年拿到新一輪的融資。我們也看到其他各方，包括無論是產業方，還是產業的資本方，還是正常的美元基金等，都在關注這個行業，藍海的行業中蘊含著巨大技術提升機會，相信這個行業在我們一起共同努力下會有更好的機會。
謝謝大家！
