▎專題研究丨By：世聯評估
前言
成本法是房地產估價的三種基本方法之一，評估實務中有著廣泛的應用。求取建築物重置成本時，建築物的建築安裝工程費是重置成本的重要組成部分，重置成本中的其他組成部分，如前期費用、基礎設施費、公共配套設施費、管理費用、投資利息等，一般是以建築安裝工程費為基礎進行確定。所以，科學地確定建築安裝工程費是採用成本法評估得到客觀合理估價結果的前提和基礎。
求取建築安裝工程費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。
一、單位比較法
單位比較法是以建築物為整體，選取與該類建築物的建築安裝工程費密切相關的某種計量單位（如單位建築面積、單位體積、延長米等）為比較單位，調查在價值時點的近期建成的類似建築物的單位建築安裝工程費，對其進行處理後得到建築物建築安裝工程費的方法。
該方法中的有關處理包括：
①把可比實例建築實際而可能不是正常的單位建築安裝工程費，修正為正常的單位建築安裝工程；
②把可比實例建築物在其建造時的建築安裝工程費，調整為在價值時點的建築安裝工程費；
③根據可比實例建築物與估價對象建築物在對單位建築安裝工程費有影響的建築規模、建築設備、裝飾裝潢等方面的差異，對單位建築安裝工程費進行調整，即可得到估價對象建築物的建築安裝工程費。
單位比較法實質上是一種比較法，即將可比實例與估價對象在建築安裝工程特點等因素相比較，進而修正調整，得到估價對象的建築安裝工程費。該方法較為簡單實用，但評估結果比較粗略，且實務中運用較為困難。
首先，採用單位比較法需要對可比實例和估價對象均掌握足夠的工程施工信息，特別是建造時間、建築規模、建築結構、設施設備、裝飾裝潢等對單位價格有重要影響的個別因素有充分的了解，實務中往往難以獲取；其次，對個別因素進行的修正調整，一般採取經驗判斷，缺乏調整依據；最後，對於一些個性化較強的建築物，難以與可比實例相比較，該方法適用要求較高。
所以，單位比較法主要適用於同一類型建築物的單位建築面積建築安裝工程費基本相同的建築，如辦公樓、住宅、標準工業廠房等，可參照國家或地方公布的一般建築安裝工程造價估算參數進行個別因素調整。
二、分部分項法
分部分項法是把建築物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數量，調查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或單位成本，將各個分部工程或分項工程的數量乘以相應的單位價格或單位成本後相加得到建築物建築安裝工程費的方法。
在運用分部分項法測算建築物的重新購建成本時，需要注意兩點：
①應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位，如面積、體積、長度等；
②既不要漏項也不要重復計算。
實務中為方便計算，一般將各個分部分項工程費統一按面積進行計量；在確定單位價格或單位成本時，根據建築物結構的不同確定單位主體工程費，一般採用當地公布的建築工程造價指數或信息價確定；其他如基礎工程費、安裝工程費（水電工程、電梯工程、消防工程等）、裝飾裝潢工程費等，也參照一般工程標準確定工程成本。
由於採用了當地公布的建築工程造價指數或信息價，取費依據充分、合理，能夠較客觀的反映估價結果。但僅從成本的角度考慮，可能會忽視了估價對象建築物個性化特徵引起的市場溢價。
建築安裝工程費應採用客觀成本，同時也應合理考慮建築物的特點。雖然同一物業類型有著相同或相近的使用功能，但建築物不同的造型風格、建築材質、裝潢檔次等，既增加了施工難度和工程成本，也在一定程度上反應了建築檔次，滿足了不同業主對房屋的心理效用，從而在市場上形成了價格階梯。需要對個性化部分做進一步的分析和測算，在價格客觀的基礎上，突出個性化特徵的價值。
三、工料測算法
工料測算法是把建築物還原為建築材料、建築構配件和設備，測算重新建造該建築物所需的建築材料、建築構配件、設備的種類和數量、施工機械台班數、人工時數，調查在價值時點相應的單價及人工費標準，將各種建築材料、建築構配件、設備、施工機械台班的數量及人工時數乘以相應的單價和人工費標準後相加，並計取相應的措施項目費、規費和稅金等得到建築物建築安裝工程費的方法。
工料測量法的優點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，需要完整的工程背景資料。實物中需要取得估價對象建築物的工程施工合同、分部分項工程清單、施工圖紙、工程竣薪水料、預決算資料等相關信息，重新編制工程量清單，按當地建築工程預算定額和取費標準計算出建築物的工程造價，工作量大、工作周期長。
故該方法主要用於求取具有歷史價值的建築物的重新購建成本。
四、指數調整法
指數調整法也稱為成本指數趨勢法，是利用建築安裝工程費的有關指數或變動率，將估價對象建築物的歷史建築安裝工程費調整到價值時點的建築安裝工程費來求取估價對象建築物建築安裝工程費的方法。雖然該方法主要用於檢驗其他方法的測算結果，但筆者認為作為一種獨立的估價方法，仍有較大的使用價值。
以城市大型體育中心為例，一座城市往往僅有一座大型體育中心，幾乎沒有可比實例進行單位比較法測算；由於體育場特殊的外觀造型和施工工藝，採用分部分項法測算時，對特殊部分費用的估算又難以匹配當地工程造價指數或信息價，無法做到客觀合理；大型體育中心的規模體量巨大，工程量多且雜，往往無法提供完整的施工文件，故工料測量法也難以適用。利用項目工程決算報告，採取指數調整法的方式，有一定適用性。
需要指出的是，工程造價決算與房地產估價對建築安裝工程費的認定原則是不同的。工程實際發生的費用一般均計入工程造價決算，但該費用不一定正常，例如，因極端惡劣氣候造成的窩工，導致項目緩建甚至重建，致使工程成本增加的，都可按增加的工程量和工作量計算工程造價，但對評估而言，極端惡劣氣候屬於偶然因素，在建築物的一般建造過程中不會經常發生，故房地產估價不能將該因素導致增加的費用計入建築安裝工程費中。
所以採取指數調整法時，應當將工程決算報告中的「異常」費用予以剔除。一般而言，以下費用應當剔除：
①凡屬建設單位或設計單位的原因造成的損失或費用增加；
②發生不可預見的情形導致費用增加，如極端惡劣氣候、地震、洪水、台風等；
③特殊的地質構造造成費用增加。
思路小結
建築安裝工程費的合理確定，直接影響著成本法估價結果的科學性、客觀性、合理性。參照當地公布的建築工程造價指數或信息價，能夠高效、合理地確定工程成本，盡量避免採用經驗取值；針對估價對象個性化特點，需進一步分析和測算，突出建築的檔次效用；利用工程造價預決算報告等其他專業意見時，注意與房地產估價的區別，剔除「異常」費用對結果的影響。
世聯-價值評估
世聯於1993年取得深圳市政府頒發的第⼀張正式批⽂，獲準開展房地產評估業務。憑借⻓期的專業積累，世聯評估建⽴了強⼤的估價信息數據平台和資深專業技術團隊，為政府、⾦融與投資機構、⼯商、企業、法院及私⼈業主提供物業評估、項⽬評估、可⾏性研究、⼟地招投標和房地產投資咨詢、評估審核等多元化的專業評估服務。
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！