裝潢

不再「荒野求生」!江寧正方新城大不同,地鐵盤已亮相

  「相信很多人和我們一樣,對正方新城的印象還停留在2018年綠地理想城的‘荒野求生’,當時被派到綠地理想城的置業顧問都是懵的,四周都是荒地……」

  

  時隔不到3年,當我們再次乘坐地鐵S3號線到達正方中路站時,同事的一句感慨,讓我們意識到了正方新城的變化,這里已經落定多家樓盤。

  

  

  

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  01

  

  

  

  2015年,正方新城「拓荒盤」銀城藍溪郡亮相,精裝均價約9800-10800元/㎡;隨後在2016年,高價地頻出,正方新城誕生了景瑞春風十里、榮盛雋峰、綠地理想城,新房價格突破2萬+元/㎡。

  

  或許是步子邁大了,或許是南京嚴格的限價紅線,在隨後兩三年,正方新城主要在消化前期的項目,榮盛雋峰、綠地理想城2.3萬元/㎡的毛坯價,在當時存在較大銷售壓力,反而是一站之隔的祿口熱鬧非凡。

  

  直至2019、2020年,在銀城藍溪郡、拉小江寧分校周邊拍出了幾幅地塊,即聯發雲啟山語春風(毛坯限價20600元/㎡),在售精裝均價在2.2-2.4萬元/㎡,整體去化也比較緩慢。

  

  

  作為遠郊片區,正方新城還有自己逃不掉的「命運」——熱鬧時,眾人擁簇的高光;冷淡時,被「捨棄」的無奈。不過是曇花一現而已。

  

  2021年上半年,在整個樓市行情較好的大背景下,正方新城兩幅地塊皆觸頂搖號,分別是旭輝G03地塊(上宸雲際)、龍光G44地塊(玖華府),整個片區達到了一個小高峰,毛坯限價也一度拔高至24200元/㎡,向2.5萬元/㎡沖去。

  

  而2021年下半年,樓市風向急轉直下,正方新城擬出讓的4幅涉宅地塊在前夕均被叫停,終止出讓,僅有一幅單身職工公寓用地被江寧城建「托底」。正方新城毛坯限價奔向24800元/㎡受阻。

  

  

  而當時,正方新城拿出的並不是邊角地塊,3幅緊鄰地鐵站,1幅依靠於江蘇軟件園,均有賣點,也是目前片區內新房主力銷售區域。

  

  

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  02

  

  

  

  正方新城新房市場主要是兩大區域,一是圍繞著正方中路地鐵站;二是圍繞著江蘇軟件園。

  

  

  眾所周知,對於任何片區而言,緊鄰地鐵站的地塊都是「香餑餑」,像綠地理想城地鐵站也有1.5公里的距離,並不算真正意義上的「地鐵盤」,可以說正方新城將它們「藏」了許久,直至去年土拍才拿出來,也就是目前距離地鐵站最近的兩個項目玖華府、上宸雲際

  

  玖華府前身為正方新城G44地塊,在去年5月份集中土拍中,經過搖號被龍光以總價12.3億元摘得,成交樓面價13348元/㎡,毛坯限價24200元/㎡,是目前正方新城最高毛坯限價。項目規劃建設9棟25-27層高層住宅,建面約89、110、118㎡,兩梯兩戶。

  

  

  玖華府由龍光、越秀、杭州濱江三家聯合開發,龍光負責操盤和物業,越秀負責設計,杭州濱江負責建設。

  

  項目已於最近公開售樓處,售樓處所在位置後期將會有部分商業、養老用房、物業用房。

  

  

  據悉,項目將於近期公開樣板間,計劃最快2月份首開3棟樓1#、2#、6#,推出308套房源,裝潢標準尚未確定,毛坯限價24200元/㎡,首開可能會有優惠。

  

  戶型圖↓↓

  

  與玖華府一路之隔,就是上宸雲際,項目此前已經兩次開盤,目前在售3、4、9、10號樓,建面約89、101、121㎡,銷許均價25729元/㎡,精裝交付。

  

  上宸雲際共規劃建設9棟25-27層高層住宅,毛坯限價24100元/㎡,由旭輝、新城、天安三家聯合開發,新城負責操盤,旭輝負責建設和物業,天安負責設計。

  

  

  89㎡三房兩廳一衛戶型圖↓↓

  

  

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  03

  

  

  

  比較有意思的是,玖華府和上宸雲際兩個樓盤的售樓處入口緊挨在一起,售樓處門對門,對於買房人倒是方便,下地鐵站300米便可到達。

  

  

  兩個項目戶型大小相差並不大,更是有較高相似度。比如89㎡的戶型,均是雙陽台、三開間朝南設計,比較常規的戶型。

  

  

  需要注意的是,玖華府的89㎡戶型多為中間戶,均是兩梯兩戶;而上宸雲際則89㎡戶型占比較多,部分樓棟是三梯六戶。

  

  在精裝標準上,目前玖華府尚未公開樣板間,上宸雲際是精裝交付,沒有升級裝潢包,精裝標準包含了博世或威能地暖,海爾或海信中央空調,狄耐克或中科睿賽新風,方太或摩恩的灶具,科勒或TOTO的衛浴,摩恩或歐琳的五金等。

  

  能夠預見到的是,同一區域玖華府的精裝標準也會與上宸雲際相當,但項目也可能會通過升級裝潢包來做區別。

  

  上宸雲際樣板間↓↓

  

  在價格上,二者之間有毛坯限價100元/㎡的差價,影響並不大。據了解,在開盤前夕上宸雲際曾放風26100元/㎡,然而從最終銷許均價25729元/㎡,在有所退步的情況下也做到了正方新城2.5萬元/㎡的突破。

  

  對於剛需片區而言,競品之間的核心競爭就在價格上,因而有上宸雲際在前,玖雲府的價格已經昭然若揭。目前這一片區內,購房門檻已經敲定在230萬元左右,首付在70萬元左右,外加有優惠對於剛需還是很有好的。

  

  早幾年,有人會拿正方新城和祿口相比較,靈魂一問:「毛坯2.3萬元/㎡的正方新城和精裝2萬元/㎡的祿口,你會如何選?」

  

  答案我們都知道,很多人選擇了祿口。

  

  無可厚非,當時的祿口是占據優勢的,特別是靠近地鐵站的樓盤,「隱隱約約」有著倒掛,而當時正方新城距離地鐵最近的樓盤也需要1.5公里,連置業顧問也自嘲「荒野求生」。

  

  那時至今日如果再做一次選擇,面對接近停擺的祿口,和拿出「地鐵盤」的正方新城,他們又會怎麼選呢?

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