「相信很多人和我們一樣，對正方新城的印象還停留在2018年綠地理想城的‘荒野求生’，當時被派到綠地理想城的置業顧問都是懵的，四周都是荒地……」
時隔不到3年，當我們再次乘坐地鐵S3號線到達正方中路站時，同事的一句感慨，讓我們意識到了正方新城的變化，這里已經落定多家樓盤。
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01
2015年，正方新城「拓荒盤」銀城藍溪郡亮相，精裝均價約9800-10800元/㎡；隨後在2016年，高價地頻出，正方新城誕生了景瑞春風十里、榮盛雋峰、綠地理想城，新房價格突破2萬+元/㎡。
或許是步子邁大了，或許是南京嚴格的限價紅線，在隨後兩三年，正方新城主要在消化前期的項目，榮盛雋峰、綠地理想城2.3萬元/㎡的毛坯價，在當時存在較大銷售壓力，反而是一站之隔的祿口熱鬧非凡。
直至2019、2020年，在銀城藍溪郡、拉小江寧分校周邊拍出了幾幅地塊，即聯發雲啟山語春風（毛坯限價20600元/㎡），在售精裝均價在2.2-2.4萬元/㎡，整體去化也比較緩慢。
作為遠郊片區，正方新城還有自己逃不掉的「命運」——熱鬧時，眾人擁簇的高光；冷淡時，被「捨棄」的無奈。不過是曇花一現而已。
2021年上半年，在整個樓市行情較好的大背景下，正方新城兩幅地塊皆觸頂搖號，分別是旭輝G03地塊（上宸雲際）、龍光G44地塊（玖華府），整個片區達到了一個小高峰，毛坯限價也一度拔高至24200元/㎡，向2.5萬元/㎡沖去。
而2021年下半年，樓市風向急轉直下，正方新城擬出讓的4幅涉宅地塊在前夕均被叫停，終止出讓，僅有一幅單身職工公寓用地被江寧城建「托底」。正方新城毛坯限價奔向24800元/㎡受阻。
而當時，正方新城拿出的並不是邊角地塊，3幅緊鄰地鐵站，1幅依靠於江蘇軟件園，均有賣點，也是目前片區內新房主力銷售區域。
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02
正方新城新房市場主要是兩大區域，一是圍繞著正方中路地鐵站；二是圍繞著江蘇軟件園。
眾所周知，對於任何片區而言，緊鄰地鐵站的地塊都是「香餑餑」，像綠地理想城地鐵站也有1.5公里的距離，並不算真正意義上的「地鐵盤」，可以說正方新城將它們「藏」了許久，直至去年土拍才拿出來，也就是目前距離地鐵站最近的兩個項目玖華府、上宸雲際。
玖華府前身為正方新城G44地塊，在去年5月份集中土拍中，經過搖號被龍光以總價12.3億元摘得，成交樓面價13348元/㎡，毛坯限價24200元/㎡，是目前正方新城最高毛坯限價。項目規劃建設9棟25-27層高層住宅，建面約89、110、118㎡，兩梯兩戶。
玖華府由龍光、越秀、杭州濱江三家聯合開發，龍光負責操盤和物業，越秀負責設計，杭州濱江負責建設。
項目已於最近公開售樓處，售樓處所在位置後期將會有部分商業、養老用房、物業用房。
據悉，項目將於近期公開樣板間，計劃最快2月份首開3棟樓1#、2#、6#，推出308套房源，裝潢標準尚未確定，毛坯限價24200元/㎡，首開可能會有優惠。
戶型圖↓↓
與玖華府一路之隔，就是上宸雲際，項目此前已經兩次開盤，目前在售3、4、9、10號樓，建面約89、101、121㎡，銷許均價25729元/㎡，精裝交付。
上宸雲際共規劃建設9棟25-27層高層住宅，毛坯限價24100元/㎡，由旭輝、新城、天安三家聯合開發，新城負責操盤，旭輝負責建設和物業，天安負責設計。
89㎡三房兩廳一衛戶型圖↓↓
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03
比較有意思的是，玖華府和上宸雲際兩個樓盤的售樓處入口緊挨在一起，售樓處門對門，對於買房人倒是方便，下地鐵站300米便可到達。
兩個項目戶型大小相差並不大，更是有較高相似度。比如89㎡的戶型，均是雙陽台、三開間朝南設計，比較常規的戶型。
需要注意的是，玖華府的89㎡戶型多為中間戶，均是兩梯兩戶；而上宸雲際則89㎡戶型占比較多，部分樓棟是三梯六戶。
在精裝標準上，目前玖華府尚未公開樣板間，上宸雲際是精裝交付，沒有升級裝潢包，精裝標準包含了博世或威能地暖，海爾或海信中央空調，狄耐克或中科睿賽新風，方太或摩恩的灶具，科勒或TOTO的衛浴，摩恩或歐琳的五金等。
能夠預見到的是，同一區域玖華府的精裝標準也會與上宸雲際相當，但項目也可能會通過升級裝潢包來做區別。
上宸雲際樣板間↓↓
在價格上，二者之間有毛坯限價100元/㎡的差價，影響並不大。據了解，在開盤前夕上宸雲際曾放風26100元/㎡，然而從最終銷許均價25729元/㎡，在有所退步的情況下也做到了正方新城2.5萬元/㎡的突破。
對於剛需片區而言，競品之間的核心競爭就在價格上，因而有上宸雲際在前，玖雲府的價格已經昭然若揭。目前這一片區內，購房門檻已經敲定在230萬元左右，首付在70萬元左右，外加有優惠對於剛需還是很有好的。
早幾年，有人會拿正方新城和祿口相比較，靈魂一問：「毛坯2.3萬元/㎡的正方新城和精裝2萬元/㎡的祿口，你會如何選？」
答案我們都知道，很多人選擇了祿口。
無可厚非，當時的祿口是占據優勢的，特別是靠近地鐵站的樓盤，「隱隱約約」有著倒掛，而當時正方新城距離地鐵最近的樓盤也需要1.5公里，連置業顧問也自嘲「荒野求生」。
那時至今日如果再做一次選擇，面對接近停擺的祿口，和拿出「地鐵盤」的正方新城，他們又會怎麼選呢？