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玩了20年的土地遊戲,要結束了

  

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  這是2021年度樓市問題系列文章中的第一篇。

  

  ——土地篇。

  

  不管是寫還是看這一類文章,首先一點是要建立起對於中國房地產市場總體格局和概念。

  

  中國人講究提綱挈領,講究綱舉目張就是這個意思。

  

  而對於房地產,這個「綱」一定是政策。

  

  而且是國家級的政策,不是所謂「因城施策」。

  

  所以,如果你想完全理解這個系列文章,我勸你出門左轉,可以先看看宋富貴這一個月關於政策的系列文章。

  

  他們分別是:

  

  《這一次,國家清晰表達了對房地產的長期思路》

  ——講的是中國對於國家房地產發展的10年以上的頂層設計思路,這是總綱。

  

  《能深刻影響中國樓市的那個人,又說話了》

  ——在長期的基礎上,短期之內(半年左右),國家對於樓市在總綱政策下的微調。

  

  《樓市巨量供應即將來襲,但是大多數人卻毫無覺察》

  ——講的是和我們熟悉的商品房市場平行,但是大多數人並不接觸的保障房政策通道。

  

  《剛剛結束的全國經濟工作會議,對樓市沒有那麼重要》

  ——講的是今後中國樓市的政策周期,微調松緊,將變得更加「短而多變」。

  

  《2022年,中國樓市沒有夏天》

  ——根據以上長期,短期,以及短周期原則,分析中國樓市今年上半年的情況

  

  相信等你看完以後,你就能更加深刻地理解中國樓市的土地問題。

  

  

  2

  

  中國經濟有三駕馬車——投資+消費+出口。

  

  實際上中國房地產,能達到現在這樣一個規模,一個高度,也有三駕馬車

  他們分別是:

  

  中國近二十年的世界最大的規模的城鎮化運動

  

  中國所有銀行和金融機構都參與的房地產金融信貸

  

  中國所有地方政府都在謀劃的土地出讓市場

  

  雖然,土地這個要素,平常咱們老百姓無法接觸。

  

  但是卻能深刻地改變整個房地產,尤其是一個城市樓市的格局。

  

  第一、通過控制土地出讓數量來改變全市樓市的供求狀況。

  

  比如深圳、上海、合肥,2019年到2020年這一輪樓市的行情。

  

  從根子上來說和城市住宅土地,尤其是主城土地的供應的不足,有直接關係。

  

  反之,鄭州,天津、青島,這一輪樓市的蕭條,也和前幾年土地供應的充足關係很大。

  

  第二、通過出現溢價率極高的「地王」,短時間內點燃整個區域或者城市的樓市熱度。

  

  回想2016年前後,除了一線城市之外。

  

  幾乎所有的二三線城市的熱度,都是由「地王」引爆。

  

  第三、地方政府通過土地出讓,打通城市發展脈絡,形成城市超速擴張。

  

  精於此道的城市,分別是杭州、南京、成都、合肥等城市。

  

  這幾年的城市發展有目共睹。

  

  所以,土地遊戲,從根子上就是三點:

  

  1、土地財政建配套,配套完善地價提升

  

  2、土地出讓控供需,供需失衡新房漲

  

  3、土拍市場熱鬧,地王一出全城熱

  

  圍繞著土地這一套打法,中國地方政府主玩,開發商陪玩,消費者被玩了20年。

  

  直到去年2021年,才發生了重大變化。

  

  

  3

  

  轉折點來自於今年開始的土拍新規——兩集中。

  

  

  2021年2月,自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地「兩集中」政策。

  

  即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,且2021年發布的住宅用地公告不能超過3次。

  

  同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低於10%。

  

  此政策一出,議論紛紛,但是大家都明白了。

  

  中國地方獨立操盤土地的時代,要結束了。

  

  因為,很多土地玩法的控制權,被收歸了國家,被收歸了上層。

  

  土地出讓的數量,原來地方說了算,現在國務院說了算。

  

  只要定了計劃,該出必須出,而且要集中出。

  

  這就改變了通過土地供需和流入人口失衡不斷抬高房價的基礎。

  

  而且,必須要求保障房土地的比例,這就改變了原來保障房地方打嘴炮的問題。

  

  不過,第一回的集中土拍,經驗不足,全國22個城市,很多適得其反。

  

  重慶、無錫、廈門成交樓面價較2020年全年分別上漲85%、72%和71%。

  

  無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價;

  

  重慶平均溢價率達39%,較2020年全年增長31%,有地塊溢價率達到130%;

  

  南京最熱地塊爭搶激烈,競價158輪,更有房企直接加價5.8億元觸頂。

  

  很顯然 「兩集中」政策穩地價的效果未達到預期,關鍵是「地王」和「溢價率」的問題沒解決。

  

  怎麼辦?

  

  接著收,收地方的土地溢價規則權。

  

  於是,國家馬上調整後的第二批次集中供地競拍規則,限地價成為了所有試點城市的要求,均將溢價率上限控制在15%以內。

  

  

  說白了,地王和地王時代被暫停(是不是結束不好說,只能是被暫停)。

  

  統計數據顯示,在第二批次集中供地中,22 城整體底價成交的數量高達77%,整體溢價率降至4%。

  

  當然,土地市場規則變了是一方面,另一方面則是樓市的市場全國性變涼。

  

  還有一個權力沒說,就是地方政府運用土地財政建設城市的出讓金使用權。

  

  對於這個問題,中央採用的「明放暗控」的方法——稅務征管制。

  

  

  原來地方的土地出讓金,是屬於地方性基金收入,直接入的是地方財政,怎麼花當然是市場決定,是財政局執行,總之就是地方的小金庫,你懂的。

  

  現在,稅務局征管土地出讓金。

  

  由於大陸實行的是分稅制,整個稅收國家拿一部分,地方拿一部分,所以毫無疑問,國家對於稅務局的控制、管理和審計要比地方財政局強很多,從某種意義上來說,形成了對於地方花「自己」小金庫資金的一種「軟制約」。

  

  你手機支付寶上有1萬塊錢,我想花五千買蘋果手機,想花二千買紅米手機,誰能管?

  

  前提是你的帳號和密碼自己管,沒人能查得了你的帳。

  

  然而,這個帳號和密碼,你老婆也有?你老媽也有呢?

  

  錢還是你的錢,但是按下支付密碼的時候,總沒有原來的理直氣壯。

  

  

  4

  

  所以,對於中國地方政府,2021年是土地遊戲轉折開始的一年。

  

  因為失去了土地出讓總量的控制權,以後那種「土地饑餓行銷」的把戲,將越來越難玩。

  

  當然,一些城市歷史欠帳較多,需要多還幾年,整個新房供需才能改觀,比如深圳。

  

  因為失去了地王溢價權,所以那種新房漲價靠地王的把戲,同樣會暫停。

  

  因為增加了出讓金的監督,所以城市建設會更加具有計劃性,很難達到原來那種瘋狂。

  

  那麼2022年,中國的土地市場會怎樣?

  

  三個預言。

  

  第一,集中的土地出讓政策,大範圍不會再次加碼,加緊。

  

  比如,在出讓條件方面,限馬甲、限參拍資質及限資金來源「三限套」甚至會適度放鬆,畢竟第二次弄得太緊,讓第二次和第三次的流拍率太高,大家躺平不想玩了。

  

  第二、兩集中土地出讓現在是22個城市試點,在全國樓市下行的情況下,推廣的可能性不大。

  

  但是一旦非22個城市的某個城市土拍開始大熱,就有擴大試驗範圍的可能性。

  

  第三、地王時代是不是徹底結束,我不好說。

  

  這不是樓市或者地方政府能夠定的,要看整個經濟運行狀況,要看疫情對於經濟的衝擊。

  

  畢竟,這劑「春藥」,雖然副作用極大,但是所有政府都明白,它能治病,療效快。

  

  當樓市下行拖累了整個經濟,別說春藥,毒藥也能「試一試」。