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這是2021年度樓市問題系列文章中的第一篇。
——土地篇。
不管是寫還是看這一類文章,首先一點是要建立起對於中國房地產市場總體格局和概念。
中國人講究提綱挈領,講究綱舉目張就是這個意思。
而對於房地產,這個「綱」一定是政策。
而且是國家級的政策,不是所謂「因城施策」。
所以,如果你想完全理解這個系列文章,我勸你出門左轉,可以先看看宋富貴這一個月關於政策的系列文章。
他們分別是:
《這一次,國家清晰表達了對房地產的長期思路》
——講的是中國對於國家房地產發展的10年以上的頂層設計思路,這是總綱。
《能深刻影響中國樓市的那個人,又說話了》
——在長期的基礎上,短期之內(半年左右),國家對於樓市在總綱政策下的微調。
《樓市巨量供應即將來襲,但是大多數人卻毫無覺察》
——講的是和我們熟悉的商品房市場平行,但是大多數人並不接觸的保障房政策通道。
《剛剛結束的全國經濟工作會議,對樓市沒有那麼重要》
——講的是今後中國樓市的政策周期,微調松緊,將變得更加「短而多變」。
《2022年,中國樓市沒有夏天》
——根據以上長期,短期,以及短周期原則,分析中國樓市今年上半年的情況
相信等你看完以後,你就能更加深刻地理解中國樓市的土地問題。
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中國經濟有三駕馬車——投資+消費+出口。
實際上中國房地產,能達到現在這樣一個規模,一個高度,也有三駕馬車
他們分別是:
中國近二十年的世界最大的規模的城鎮化運動
中國所有銀行和金融機構都參與的房地產金融信貸
中國所有地方政府都在謀劃的土地出讓市場
雖然,土地這個要素,平常咱們老百姓無法接觸。
但是卻能深刻地改變整個房地產,尤其是一個城市樓市的格局。
第一、通過控制土地出讓數量來改變全市樓市的供求狀況。
比如深圳、上海、合肥,2019年到2020年這一輪樓市的行情。
從根子上來說和城市住宅土地,尤其是主城土地的供應的不足,有直接關係。
反之,鄭州,天津、青島,這一輪樓市的蕭條,也和前幾年土地供應的充足關係很大。
第二、通過出現溢價率極高的「地王」,短時間內點燃整個區域或者城市的樓市熱度。
回想2016年前後,除了一線城市之外。
幾乎所有的二三線城市的熱度,都是由「地王」引爆。
第三、地方政府通過土地出讓,打通城市發展脈絡,形成城市超速擴張。
精於此道的城市,分別是杭州、南京、成都、合肥等城市。
這幾年的城市發展有目共睹。
所以,土地遊戲,從根子上就是三點:
1、土地財政建配套,配套完善地價提升
2、土地出讓控供需,供需失衡新房漲
3、土拍市場熱鬧,地王一出全城熱
圍繞著土地這一套打法,中國地方政府主玩,開發商陪玩,消費者被玩了20年。
直到去年2021年,才發生了重大變化。
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轉折點來自於今年開始的土拍新規——兩集中。
2021年2月,自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地「兩集中」政策。
即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,且2021年發布的住宅用地公告不能超過3次。
同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低於10%。
此政策一出,議論紛紛,但是大家都明白了。
中國地方獨立操盤土地的時代,要結束了。
因為,很多土地玩法的控制權,被收歸了國家,被收歸了上層。
土地出讓的數量,原來地方說了算,現在國務院說了算。
只要定了計劃,該出必須出,而且要集中出。
這就改變了通過土地供需和流入人口失衡不斷抬高房價的基礎。
而且,必須要求保障房土地的比例,這就改變了原來保障房地方打嘴炮的問題。
不過,第一回的集中土拍,經驗不足,全國22個城市,很多適得其反。
重慶、無錫、廈門成交樓面價較2020年全年分別上漲85%、72%和71%。
無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價;
重慶平均溢價率達39%,較2020年全年增長31%,有地塊溢價率達到130%;
南京最熱地塊爭搶激烈,競價158輪,更有房企直接加價5.8億元觸頂。
很顯然 「兩集中」政策穩地價的效果未達到預期,關鍵是「地王」和「溢價率」的問題沒解決。
怎麼辦?
接著收,收地方的土地溢價規則權。
於是,國家馬上調整後的第二批次集中供地競拍規則,限地價成為了所有試點城市的要求,均將溢價率上限控制在15%以內。
說白了,地王和地王時代被暫停(是不是結束不好說,只能是被暫停)。
統計數據顯示,在第二批次集中供地中,22 城整體底價成交的數量高達77%,整體溢價率降至4%。
當然,土地市場規則變了是一方面,另一方面則是樓市的市場全國性變涼。
還有一個權力沒說,就是地方政府運用土地財政建設城市的出讓金使用權。
對於這個問題,中央採用的「明放暗控」的方法——稅務征管制。
原來地方的土地出讓金,是屬於地方性基金收入,直接入的是地方財政,怎麼花當然是市場決定,是財政局執行,總之就是地方的小金庫,你懂的。
現在,稅務局征管土地出讓金。
由於大陸實行的是分稅制,整個稅收國家拿一部分,地方拿一部分,所以毫無疑問,國家對於稅務局的控制、管理和審計要比地方財政局強很多,從某種意義上來說,形成了對於地方花「自己」小金庫資金的一種「軟制約」。
你手機支付寶上有1萬塊錢,我想花五千買蘋果手機,想花二千買紅米手機,誰能管?
前提是你的帳號和密碼自己管,沒人能查得了你的帳。
然而,這個帳號和密碼,你老婆也有?你老媽也有呢?
錢還是你的錢,但是按下支付密碼的時候,總沒有原來的理直氣壯。
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所以,對於中國地方政府,2021年是土地遊戲轉折開始的一年。
因為失去了土地出讓總量的控制權,以後那種「土地饑餓行銷」的把戲,將越來越難玩。
當然,一些城市歷史欠帳較多,需要多還幾年,整個新房供需才能改觀,比如深圳。
因為失去了地王溢價權,所以那種新房漲價靠地王的把戲,同樣會暫停。
因為增加了出讓金的監督,所以城市建設會更加具有計劃性,很難達到原來那種瘋狂。
那麼2022年,中國的土地市場會怎樣?
三個預言。
第一,集中的土地出讓政策,大範圍不會再次加碼,加緊。
比如,在出讓條件方面,限馬甲、限參拍資質及限資金來源「三限套」甚至會適度放鬆,畢竟第二次弄得太緊,讓第二次和第三次的流拍率太高,大家躺平不想玩了。
第二、兩集中土地出讓現在是22個城市試點,在全國樓市下行的情況下,推廣的可能性不大。
但是一旦非22個城市的某個城市土拍開始大熱,就有擴大試驗範圍的可能性。
第三、地王時代是不是徹底結束,我不好說。
這不是樓市或者地方政府能夠定的,要看整個經濟運行狀況,要看疫情對於經濟的衝擊。
畢竟,這劑「春藥」,雖然副作用極大,但是所有政府都明白,它能治病,療效快。
當樓市下行拖累了整個經濟,別說春藥,毒藥也能「試一試」。