由於大陸實施建設工程成本分段管控模式，專業中介機構的工程造價咨詢和工程投資咨詢專業短板明顯，對PPP房建工程項目投資合同價格均缺乏系統認識，滿足不了委托人要求的服務能力。在推廣全過程工程咨詢服務政策環境中，專業中介機構宜提升補短板的熱情，進行PPP房建工程項目投資合同價格探討。
1 PPP基建項目合同價格生成理論
由於大多PPP基建項目是社會投資先行項目建設，後通過獲得項目經營的收益對投資進行回報，遵循投資逐利性原則，PPP項目社會資本會同時應用項目經濟評價理論和項目全壽命成本管理理論，針對預測的未來投資和收益平衡情況做出投資決策。
1.1 項目經濟評價理論
建設項目經濟評價理論是PPP房建工程合同價格的主理論，其理論的原生作用是在預測、選址、建設方案等項研究的基礎上，對項目投入產出的各種經濟因素進行調查研究，通過多項指標的測算，對項目的經濟合理性、財務可行性及抗風險能力做出定性和定量的分析與評價，為項目決策提供主要依據。
1.2 PPP房建工程合同價格本質
假設房建工程項目政策、營商、自然、人文、安全等環境滿足建設期和特許經營期要求，建設和經營各項活動可控，財務和稅務條件基本穩定，支出和收入各類數據可預測，按不變價格設計壽命內收益遠大於投入，且項目各類風險在政府方和社會投資人承受範圍。按一定合同條件進行市場招標競爭，根據項目經濟評價測算，中標社會投資人履約後獲取項目經營期前段特許經營期的收益，政府方獲取其餘收益，從而做到共贏。
1.3 項目財務評價主要內容
（1）項目盈利能力。主要分析指標包括，項目投資財務內部收益率和財務淨現值、項目資本金財務內部收益率、投資回收期、總投資收益率和項目資本金淨利潤率。
（2）償債能力。主要分析指標包括，利息備付率、償債備付率和資產負債率。
（3）財務生存能力。主要分析項目是否有足夠的淨現金流量維持正常經營，以做到財務可持續性。
2 項目全壽命成本管理理論
建設工程項目全壽命管理理論是PPP房建工程合同價格的輔理論，其追求建設工程項目在全壽命周期內建設成本和經營成本的合計值最小化，目前實操應用以定性為主、定量為輔，多停留在設計理念上。由於PPP房建工程項目合同條件約定，特許經營期結束前社會投資人須完成達到設計要求的大修理工作後才能移交給政府方，針對特許經營期已超過部分建築設施使用壽命，在量化實體工程投運期維護成本數額時缺乏具體計算規則，一般使用經驗值。
2.1 建造成本
（1）一類費用。項目中建安工程費用與建設功能、建設規模、建設標準、建設經濟指標正相關，在建設程序不同階段存在不同的造價形式，PPP房建工程項目會發生對社會投資人和施工承包人的兩次招標競爭發包，通常前者以初步設計成果進行發包、後者以SPV項目公司完成的設計施工圖成果進行發包，項目最終固定資產的財務計算基數採用建設工程施工合同竣工結算額。
（2）二類費用。建設工程其他費用與一類費用額正相關，根據PPP項目特點，其中建設用地政策處理費用由政府方承擔，其他二類費用總額通過PPP項目合同招標投標生成，反映了社會投資人在建設期項目管理能力，一般按投標報價包幹。
2.2 運維成本
（1）日常維護成本。建成的實體工程投入運行後，尤其在特許經營期，為讓使用者獲得合理的專業服務和便捷性，維持和保證既有設施使用功能和效率，需要對實體工程進行日常維護，為降低日常維護成本，應保證實體質量的耐久性而適當提高一類費用。
（2）移交前大修理費。房建工程中結構工程一般設計壽命為50年，其他工程則不能達到與結構工程一致的使用壽命，由於房建工程PPP項目特許經營期時間較長，超過一些機電設備和裝飾工程的使用壽命，特許經營期結束前完成大修達到設計功能條件是合同條件，則會發生機電設備和裝飾工程更換。
3 PPP房建工程項目合同價格測算技術路線
PPP房建工程項目合同價格測算基於建設期和經營期大量經濟參數的選用和測算，涉及跨階段跨專業的知識體系，計算過程複雜，為達到社會資本投資人期望收益，必須按一定的技術流程進行計算。
4 房建工程PPP項目合同價格測算
根據上述測算技術路線，房建工程PPP項目合同價格使建設期投資額與特許經營期建立關聯，是基於對項目未來收支預測後進行計算，既需要工程造價專業的準確計算，也需要其他專業的對應測算，因項目每年發生的收支數額不均衡，考慮資金的時間價值，所選用的計算數學模型存在較大的系統性。
4.1 數學模型
4.1.1 模型專業基礎知識體系
房建工程投入經營後，發生日常物業租賃收入和運維支出，需要物業管理專業和財務管理專業測定數額。PPP合同特許經營期確定，主要依據建設項目決策技術，需要投資咨詢專業和法務專業判定風險成本。針對房建工程特許經營期結束前的大修理費用，需要以上所有專業知識的互動。
4.1.2 主要相關經濟參數
針對建設工程PPP項目，當社會資本財務內部收益率取值一定時，社會資本項目投資總額、項目特許經營期成為核心指標，也是PPP項目合同價格最重要的表現形式，需要相關經濟參數作為測算的基礎數據，通常採用專項表格計算。
（1）社會資本項目投資總額。指項目建設期末，根據建設成本總額分攤給社會資本的投資額，可以認為是項目特許經營期初t=0時現金流出量。
（2）項目主要營業收入。指特許經營期場地使用費收入、配套商業經營收入、停車費收入、物業增值服務收入等，一般會隨著物價及社會經濟增長而調整。
（3）經營成本和稅費。指特許經營期內項目各項支出，包括借款利息、日常經營成本、大修理費、增值稅、所得稅等。
4.2 測算要點
4.2.1 收入預測
根據物業專業管理經驗數據，房建工程建成投入運行後，需要一定時間的市場培育期，則在預測營業收入時，初期應從較低收入單價和較低設計產能利用率開始，逐年提升至滿負荷，再分期提升收入單價，選用各期收入單價時按現行市場不變價格取定。
4.2.2 常規支出測算
PPP項目主要發生工程建設期支出和特許經營期支出。建設期支出與項目概算同口徑，按社會投資人考慮競爭後的下浮概算為準，一般不考慮建設用地成本支出。
4.2.3 大修理費
房建工程PPP項目的特許經營期通常在15-20年間，進行大修理的判斷標準是房建工程中使用壽命小於特許經營期的設施和內容應進行更換和修繕。
（1）機電設備。根據產品統計數據，高低壓配電設備、消防風機、電梯、空調機組、建築智能設備、水泵使用壽命分別是30年、20年、15-20年、10-15年、5-8年、5-8年，建築智能設備、水泵需要更換多次，空調機組需要更換一次，高低壓配電櫃、消防風機、電梯設備納入系統大修。
（2）機電系統。根據物業管理經驗，水龍頭、光源、開關面板、錄影頭等易耗品更換，電梯、水箱清洗、空調清洗等正常維保，均屬於日常維修；針對系統磨損和老化發生的檢修屬於大修理範圍,針對衛生潔具、燈具、風口等視覺要求高的內容納入裝飾工程大修理範圍。
（3）裝飾工程。根據房建工程使用經驗，建築室內裝飾合理使用年限為10-15年，室外景觀中的硬質鋪裝、飾面工程因更受氣候條件考驗，合理使用年限會比室內的更短，同時建築幕牆的設計壽命是25年。
4.2.4 現金流量表
將建設期和特許經營期所有收支均歸集於一張表，其中建設期成本按年分期支出，包括建設期利息；建設期成本中社會資本部分，不能按設計壽命的經營期折舊攤銷，應在特許經營期內攤銷完畢；特許經營期發生的流動資金，一般根據收入的一定比例計算，隨著業務量遞增發生增量，特許經營期結束全額回收；因特許經營期結束將物業無償轉讓給政府方，則不能考慮整體物業殘值回收。
4.2.5 特許經營期計算
先假設特許經營期，依次用表格計算項目建設期成本、特許經營期收入、經營成本、固定資產折舊攤銷、借款還本付息、利潤損益，由此形成現金流量表，根據每年淨現金流量數列，按社會資本財務內部收益率（FIRR）計算公式計算出相應的財務內部收益率，將此數據與財務內部收益率期望值比較，如低於期望值則延長特許經營期，如高於期望值則縮短特許經營期，用內插法確定與期望值對應的特許經營期年限。
5 結論
5.1 PPP項目合同約束存在法律空白
PPP項目合同體系改變了大陸基本建設程序常規的項目法人制，政府代表方與社會投資人組成的SPV項目公司在不改變項目所占土地和建成物業權屬的條件下，根據PPP項目合同條件，完成政府代表方前期工作後的後續項目建設任務，在特許經營期獲取收益，以此收益回報社會投資人的相應投資。
5.2 稅後財務內部收益率是核心經濟指標
房建工程PPP合同價格測算應用建設項目經濟評價理論時，存在多個判定項目可行的經濟指標，包括稅前和稅後的淨現值、財務內部收益率等，按不同經濟指標作為基準時會計算出不同的特許經營期，考慮社會投資風險、責任和效益，減少建設期成本測算準確度不足的干擾，以稅後財務內部收益率為核心經濟指標用以計算特許經營期更顯合理。
5.3 大修理費是測算難點
根據房建工程PPP項目合同價格計算情況，PPP項目中新建工程建設成本內容與一般建設工程並無二致，但以社會投資人角度，相應固定資產折舊年限由工程設計壽命縮短為特許經營期，在特許經營期結束前，必須進行必要的大修後才能移交給SPV公司的政府方。由於在特許經營期內確定房建工程及其附屬工程大修理的內容和估價，需要整合設計管理、物業管理、工程管理、造價管理多個崗位，同時跨越土建、裝飾、機電、市政、景觀等專業，相應費用測算超有難度。
（資料來源：孔宏偉,王漪.房建工程PPP合同價格生成測算探討[J].建築經濟,2020,41(S2):106-109.）