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【平價裝潢設計相關資料】房地產估價程序-確定估價基本事項

  一、估價基本事項概述
  房地產估價的核心內容是根據特定目的,對特定房地產在特定時間的特定價值價格進行分析測算和判斷。

  估價四要素:估價目的、估價對象、價值時點、價值類型
  估價基本事項不能明確的責任主要在估價師。
  估價基本事項之間的關係。估價目的是龍頭。確定估價目的之後,才能夠確定估價對象、價值時點和價值類型
  法律、法規規定不得買賣、租賃、抵押、作價出資或進行其他活動的房地產,或征收不予補償的房地產,不應作為相應估價目的的估價對象。
  不能獨立使用、處分的房地產,不宜作為抵押物,一般不具有抵押價值,不宜作為抵押估價目的的估價對象。
  估價對象有時與價值時點有關。估價目的要求估價對象狀況是在價值時點的狀況,價值時點不同,估價對象的具體狀況可能不同。

  二、估價目的的確定
  任何估價項目都有估價目的。估價目的是由委托人的估價需要決定的,由委托人提出。但在實際中,估價師不應指望委托人提出估價目的,特別是提出符合估價要求的具體、準確的估價目的。估價師需要主動與委托人溝通,了解其估價需要,將估價目的表述出來,請委托人認可。

  估價目的:房地產轉讓、租賃、抵押、征收、稅收、司法處置、分割、損害賠償、刑事案件定罪量刑、企業資產置換、資產重組、發行債券、產權轉讓、改制、合併、分立、合資、合作、清算,以及建設用地使用權出讓等
  估價目的的表述應符合有關規定並具體、準確、簡潔,要對應相應的經濟、行政、司法等行為。

  一個估價項目應只有一個估價目的。

  三、價值時點的確定
  價值時點由估價目的決定。確定價值時點是要確定將要評估的價值是在何時的價值。
  房屋征收評估的價值時點是房屋征收決定公告日
  受賄房地產價值評估的價值時點是受賄日。而不是案發日,也不是委托日。
  復核估價或估價鑒定的價值時點,是原估價報告確定的價值時點
  價值時點用公歷表示,具體到日。
  價值時點為現在的,一般以估價作業期間實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成估價對象實地查勘之日)為價值時點,一般不得早於受理估價委托之日(如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日),不得晚於出具估價報告之日
  價值時點為過去的,確定的價值時點應早於受理估價委托之日。
  價值時點為將來的,確定的價值時點應晚於出具估價報告之日。

  四、估價對象的確定
  估價對象是委托人指定,但又不是完全由其決定的。估價對象不能簡單地根據委托人的要求來確定,應在委托人初步指定及提供有關情況和資料的基礎上,根據估價目的依法具體確定,並應明確界定其範圍,不得遺漏或虛構。
  即使委托人提出了明確的估價對象及範圍,應檢查是否有應列入而未列入的,或不應列入而列入的,有無冒充、頂替甚至虛構的。(盡職檢查)
  具體來說,確定估價對象應注意下列幾點:
  (1)要搞清楚哪些財產可以作為估價對象,哪些財產不能作為估價對象。
  因為根據合法原則,不應作為某些估價目的的估價對象。例如,不得抵押的房地產,不應作為抵押估價目的的估價對象;不得作為出資的房地產,不應作為出資設立企業為估價目的的估價對象;不得買賣的房地產,不應作為買賣估價目的的估價對象。
  作為估價對象的,應在估價報告中根據估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、出資等活動的合法性。

  (2)要明確界定估價對象的範圍,包括財產範圍和空間範圍。
  在財產範圍方面,例如是否包括停車位,建築物內的家具、電器、機器設備等動產,以及特許經營權、債權債務等。
  在空間範圍方面,例如坐落、四至、高度、深度等。
  在界定估價對象的財產範圍時,要特別注意是否不包括屬於房地產的資產和包括房地產以外的資產,以及同一標的物在抵押、征收、自願轉讓、司法拍賣等不同的估價目的下財產範圍可能有所不同。
  ①抵押一般是房屋和土地抵押,但也可能是房屋、土地及其他不動產抵押,有時甚至是整體資產抵押,因此抵押估價對象範圍通常要視情況而定。但房地產抵押估價一般不應含特色裝飾裝潢的價值,因為以拍賣等方式處置抵押房地產的,特色裝飾裝潢對受讓人來說一般沒有價值;
  ②被征收房屋價值的補償應包括被征收房屋室內裝飾裝潢價值的補償,實踐中將室內裝飾裝潢與房屋主體分開,室內裝飾裝潢價值由征收當事人協商確定;協商不成的,委托房地產估價機構通過評估確定;
  ③自願轉讓估價,繼續經營一般為整體資產轉讓估價(包含裝飾裝潢);區位不再適宜非繼續經營,估價對象範圍一般不含特色裝飾裝潢;
  ④司法拍賣估價一般為房地產拍賣估價,但也可能為整體資產拍賣估價。

  (3)明確估價對象狀況,包括實物狀況、權益狀況和區位狀況。其中,實物狀況是土地/建築物,或是既包括土地又包括建築物;是一宗房地產/多宗房地產,或一宗房地產的某個部分。
  對於正在經營、使用的房地產,是否包含房地產以外的財產,如工業房地產是否包括土地範圍內的基礎設施、構築物、機器設備等。對於房地產開發用地,應明確其開發程度。在建工程,應明確是當前工程進度下的狀況,還是未來某種狀況,如開發完成後的狀況。
  明確估價對象的權益狀況,首先要弄清現實法定權益狀況,然後在此基礎上根據估價目的來明確是評估估價對象在現實法定權益下的價值或價格,還是在設定權益下的價值或價格。(涉及估價假設)

  房屋征收評估,評估完全產權下的價值(因為被征收房屋無論是否租賃、抵押、查封等,政府都應付出足額的補償),不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收人與被征收房屋承租人、抵押權人的債權債務等問題,由相關當事人可能有關管理部門解決)。不考慮租賃因素的影響,是評估無租約限制價值而不是評估出租人權益價值;不考慮抵押、查封因素的影響,是評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

  房地產司法拍賣估價,通常是評估被拍賣的房地產在完全產權下的價值。因為對於受讓人來說,通過司法拍賣取得的是完全產權。但如果不是通過司法拍賣取得,而是直接從產權人那里取得,則評估的一般應是現實法定權益下的價值。
  估價中如果評估的是設定權益下的價值,應在估價報告中清晰說明所設定的權益狀況及設定的依據和理由,並應在「估價假設和限制條件」中作出相應說明,對估價報告用途作出相應限制,避免被誤認為虛假可能有重大遺漏的估價報告。

  (4)一個估價項目的估價對象可以是一宗,也可以是多宗房地產等財產或相關權益。
  此外,還可根據需要,要求委托人進一步提供其所能提供的反映估價對象狀況的資料,如坐落、四至、面積、用途、權屬(例如,國有土地/集體土地;國有建設用地使用權,劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股、授權經營的;土地是否有使用期限,使用期限長度,已使用年限,剩餘使用年限)、房屋竣工日期(沒有確切的竣工日期的,應搞清楚建成年月或年份、年代)等。

  五、價值類型的確定
  確定價值類型是要確定將要評估的是哪種具體的價值或價格,包括價值或價格的名稱、定義或內涵。
  價值類型不確定,將無法估價。如市場價值和投資價值,即使是估價方法相同,有關估價參數取值可能不同。
  價值類型與價值時點一樣,在本質上既不是委托人決定的,也不是估價師決定的,而是由估價目的決定的。
  多數評估市場價值,有些評估投資價值或現狀價值、謹慎價值、快速變現價值、殘餘價值等。
  如房屋征收是強制性的,不符合市場價值形成的「不受強迫」條件,但根據有關法律和行政法規,因要「給予公平、合理的補償」,並「對被征收房屋價值的補償,不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格」,所以被征收房屋價值評估應評估市場價值,而不是「被迫轉讓價值」。

  房地產司法拍賣估價,根據最高人民法院規定,一般應評估市場價值或市場價格,而不是快速變現價值或拍賣保留價
  房地產抵押估價,評估抵押價值或抵押淨值,其本質是謹慎價值。
  為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價,評估投資價值。

  房地產損害賠償,一般評估市場價格。
  一個估價項目可以有多種價值類型,如為了更好地為委托人或估價報告使用人服務,提供多種價值和價格參考。
  如房地產抵押估價在給出估價對象的抵押價值、抵押淨值外,還可給出市場價值、市場價格;為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價,在給出估價對象的投資價值外,還可給出市場價值、市場價格,甚至給出競爭對手的可能出價。