江山萬里昆吾230戶型這套法拍房，它的正常估價如何計算？這是一套兩梯兩戶24/31樓東首230戶型，實際面積229.86平方，套內使用面積193.32平，得房率約為91%的豪裝高層住宅。開盤時備案價為1076.5401萬元。
我們來分析一下怎樣計算它的估價，有兩種方法，一種是比較複雜的計算，就像江皓府賣現房那樣，按照景觀可視效果和實際日照進行估算。從低樓層到高樓層根據對公園的可視景觀效果給出計價，按樓層價格逐步疊加，這會在某些樓層之間出現巨大的價差，顧及到現在業主的隱私，在這里還是說比較簡單的那種。
我們假設現在這里的拿地價是36000，當初的地價是9000，那麼每平方就是加上27000，27000+備案價47000=74000。但是我們還要多考慮某些事，假如現在拍地，容積率也不會是2.0，參考偉星地塊條件都是2.6，這里最少也得是2.4，那就應該都是高層住宅。還有高得房率和建築材料和人工成本的增加，價格整體上調10%是合理的。那就是74000+7400=81400。如果有人說有折舊，那倒不必擔心，江山萬里普羅旺斯物業每年兩次對樓幢外立面的專業清洗，對產品的保養還是很有幫助的。另外石材幹掛的物理持久性能也是要優於玻璃幕牆和鋁板外掛的。鄞州公園板塊的景觀方面還要注意一點，東首除了日照好於西首，主要視角是鄞州公園一期，景觀成熟度明顯優於後建成的鄞州公園二期，所以東首每平比西首貴2000元/平，是應該考慮計算在內的差異。
有些人胡言嗨語，「國產石材品質優於進口石材。」我不想改變他們什麼，這是極其容易被扣帽子的，現在某些人「十年」殘餘猶在，我也不想變成100多年前的陳天華。這些人連火山少的地方很難出產高端石材這種常識都不懂，就想順嘴嗨一下釋放積壓許久的情緒。我只在這里科普一下，江山萬里產品線中的高端系列採用歐洲米黃色石材幹掛，而且和市面上大多數的2.5mm工藝不同，採用的是3.5mm工藝。在它之前，寧波一些住宅石材立面採用的都是國產的卡拉麥里金石材，比如海景花園、榮安府等，到了昆吾，江山萬里開始在高端線中採用歐洲進口米黃色石材。材料的效果我想都能看得見。
洛可可式的高層下風雨連廊
現在家庭室內裝潢採用很多大理石和巖板，大理石義大利的魚肚白是最好的，但價格太高，不多介紹，人家切割的礦場形狀比我們的水豆腐都規整。關於巖板，以前國產和進口的價格比大概是1：2.5，後來經過國內廠商在材質和工藝上的「精益求精」，終於達到了1：3到5，大家買的時候一定要備足功課。外立面外掛的鋁板也是一樣，不用說高端的4mm規格了，現在聽說不少項目已經不用3mm改用2.5mm的了。
入門景觀
精打細算，追求極致性價比，那是普通人家做的事，因為生活中不允許有太多的奢侈。有錢人注重喜好，加錢提賓士大G、LX570、阿爾法的人大有人在，所以也不能用精細計算價值的方式計算它們。或許會因為個人喜好，或者是產品的稀缺度而溢價。就好比買衣服，許多人考慮的是價格範圍，而有些人只考慮穿著效果。
我很遺憾許多學習房產知識，多方打探房產信息的人，他們始終在跟風，這是處在一種危險層次。你得到的是大多數人已經看到的，當你不能預判漲潮前兆，看見潮水到來才想抽身，成功的幾率很小。這也是為什麼我在一年前總說搖號的人基本都是失敗者，多次搖號的人更是自己把自己推下了坡。能觀察情緒，預判形勢的是彼得林奇。能找到漏洞，引領市場情緒方向的是索羅斯。能看到市場本質，捕捉殺機的是華爾街之王利弗莫爾。但是我們的世界除了運動，沒有什麼是絕對的。
不要用自己的情況衡量市場，許多人「深思熟慮」，所以總是原地踏步，你連做都沒有去做，哪有成功或失敗？而那些不斷試錯的人，才能獲得成功的機會，這就是成功的少數人的定律。思維能力是一個很重要的事情，我們換一種思維方式，昆吾的建築成本，即使不計算豪裝成本，也幾乎公園板塊除瑯峰外，大多數小區的兩倍。近兩三年新建樓盤品質最好的也和它差距明顯，它也是最後一個建築成本，遠高於拿地價的頂級產品。
昆吾230
昆吾408
高級臉 高級范