首頁 » 【平價裝潢設計相關資料】江山萬里這套昆吾230戶型法拍房,它的正常估值是多少?

【平價裝潢設計相關資料】江山萬里這套昆吾230戶型法拍房,它的正常估值是多少?

  江山萬里昆吾230戶型這套法拍房,它的正常估價如何計算?這是一套兩梯兩戶24/31樓東首230戶型,實際面積229.86平方,套內使用面積193.32平,得房率約為91%的豪裝高層住宅。開盤時備案價為1076.5401萬元。

  我們來分析一下怎樣計算它的估價,有兩種方法,一種是比較複雜的計算,就像江皓府賣現房那樣,按照景觀可視效果和實際日照進行估算。從低樓層到高樓層根據對公園的可視景觀效果給出計價,按樓層價格逐步疊加,這會在某些樓層之間出現巨大的價差,顧及到現在業主的隱私,在這里還是說比較簡單的那種。

  我們假設現在這里的拿地價是36000,當初的地價是9000,那麼每平方就是加上27000,27000+備案價47000=74000。但是我們還要多考慮某些事,假如現在拍地,容積率也不會是2.0,參考偉星地塊條件都是2.6,這里最少也得是2.4,那就應該都是高層住宅。還有高得房率和建築材料和人工成本的增加,價格整體上調10%是合理的。那就是74000+7400=81400。如果有人說有折舊,那倒不必擔心,江山萬里普羅旺斯物業每年兩次對樓幢外立面的專業清洗,對產品的保養還是很有幫助的。另外石材幹掛的物理持久性能也是要優於玻璃幕牆和鋁板外掛的。鄞州公園板塊的景觀方面還要注意一點,東首除了日照好於西首,主要視角是鄞州公園一期,景觀成熟度明顯優於後建成的鄞州公園二期,所以東首每平比西首貴2000元/平,是應該考慮計算在內的差異。

  有些人胡言嗨語,「國產石材品質優於進口石材。」我不想改變他們什麼,這是極其容易被扣帽子的,現在某些人「十年」殘餘猶在,我也不想變成100多年前的陳天華。這些人連火山少的地方很難出產高端石材這種常識都不懂,就想順嘴嗨一下釋放積壓許久的情緒。我只在這里科普一下,江山萬里產品線中的高端系列採用歐洲米黃色石材幹掛,而且和市面上大多數的2.5mm工藝不同,採用的是3.5mm工藝。在它之前,寧波一些住宅石材立面採用的都是國產的卡拉麥里金石材,比如海景花園、榮安府等,到了昆吾,江山萬里開始在高端線中採用歐洲進口米黃色石材。材料的效果我想都能看得見。

  洛可可式的高層下風雨連廊

  現在家庭室內裝潢採用很多大理石和巖板,大理石義大利的魚肚白是最好的,但價格太高,不多介紹,人家切割的礦場形狀比我們的水豆腐都規整。關於巖板,以前國產和進口的價格比大概是1:2.5,後來經過國內廠商在材質和工藝上的「精益求精」,終於達到了1:3到5,大家買的時候一定要備足功課。外立面外掛的鋁板也是一樣,不用說高端的4mm規格了,現在聽說不少項目已經不用3mm改用2.5mm的了。

  

  入門景觀

  精打細算,追求極致性價比,那是普通人家做的事,因為生活中不允許有太多的奢侈。有錢人注重喜好,加錢提賓士大G、LX570、阿爾法的人大有人在,所以也不能用精細計算價值的方式計算它們。或許會因為個人喜好,或者是產品的稀缺度而溢價。就好比買衣服,許多人考慮的是價格範圍,而有些人只考慮穿著效果。

  我很遺憾許多學習房產知識,多方打探房產信息的人,他們始終在跟風,這是處在一種危險層次。你得到的是大多數人已經看到的,當你不能預判漲潮前兆,看見潮水到來才想抽身,成功的幾率很小。這也是為什麼我在一年前總說搖號的人基本都是失敗者,多次搖號的人更是自己把自己推下了坡。能觀察情緒,預判形勢的是彼得林奇。能找到漏洞,引領市場情緒方向的是索羅斯。能看到市場本質,捕捉殺機的是華爾街之王利弗莫爾。但是我們的世界除了運動,沒有什麼是絕對的。

  不要用自己的情況衡量市場,許多人「深思熟慮」,所以總是原地踏步,你連做都沒有去做,哪有成功或失敗?而那些不斷試錯的人,才能獲得成功的機會,這就是成功的少數人的定律。思維能力是一個很重要的事情,我們換一種思維方式,昆吾的建築成本,即使不計算豪裝成本,也幾乎公園板塊除瑯峰外,大多數小區的兩倍。近兩三年新建樓盤品質最好的也和它差距明顯,它也是最後一個建築成本,遠高於拿地價的頂級產品。

  昆吾230

  

  昆吾408

  

  高級臉 高級范