最真實的上海中產紐約買房記(附曼哈頓代表性小公寓價格、地稅、管理費等)

【核心提示】

A股是不能再投了,二三線城市房地產供大於求,庫存壓力巨大;而個人覺得北上廣深樓市價格大幅飆升的歷史也快結束了,要想再投資買房,國外無疑是一個很好的選擇。

來源:中國地產金融菁英匯
作者:New Yorker(投稿)
小英君註:剛剛過去的十一,小英君除了被世界各地的旅遊攝影大賽虐狗,還有一個天打雷劈的消息是,朋友圈裡的土豪們已經不滿足於搞懂地球了,趁著長假去美帝、去澳洲、去英郡看房了,這位來稿的朋友,就是一個典型的上海中產(這是他對自己的定義,小英君覺得可以歸為土豪行列了),國內的移民顧問和置業顧問介紹的總覺得不夠身臨其境,謝謝這位朋友給我們分享最新鮮最一手的美國看房經歷和投資建議,並且還有後續連載喲!以下為正文:


首先聲明,本人非金融和地產專業人士,文章純屬個人感受和經歷,如不同意,歡迎拍磚!

這個國慶,我去了趟紐約,不為旅遊,不為工作,只有一個目的:看房。


說到這裡,肯定很多人會緊跟一句:喲,土豪嘛!謝謝你們的誇獎,但在下真的僅僅只是一枚在上海的小中產而已。最近稍微有點閒錢的原因是,趁著今年房市轉好,在下剛剛賣掉了除去現在住的這套外的另一套兩房兩廳的房子,於是多了四五百萬的現金。


我為什麼想要去紐約買房?

A股是不能再投了,二三線城市房地產供大於求,庫存壓力巨大;而個人覺得北上廣深樓市價格大幅飆升的歷史也快結束了,要想再投資買房,國外無疑是一個很好的選擇。
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選擇美國,一個考慮是未來孩子出國讀書的問題。無論是以前還是現在,我始終認為美國的大學教育及未來的擇業前景都是最好的;其二,在全球經濟形勢下落時,美國經濟不斷復蘇,我相信美元在不久的未來將依舊保持強勢的國際貨幣地位,這個時候增加美元資產配置比例如股票、債券、房地產,或者收益穩定的外匯理財產品,我覺得都是有必要的;當然,第三還有個安全性的問題,這個我就不展開說了,相信大多數人都了解。


我考慮的其實並不是賺快錢。你想想啊,有那麼一塊資產在美國,心裡頓時覺得妥妥的,再跌跌不到那裡去,不用擔心太大的風險。而且,美國的發展早已經很平穩了,一是他們早已進入後工業化時代,二是人家的財稅政策配套很到位,就是不要讓房子成為一種投機性需求超過使用性需求的產品,不然廣大老百姓都住不起房,社會要動蕩。我等中年草民一生也就追求個穩定。更何況,現在送娃去美國順便買房或者投資移民的天朝人民太多,未來會更多,我等錢不太多的先占個坑也是好的,以免未來占不上。


這說到為什麼選擇紐約了。實際上,相比紐約,加州一直最受中國購房者青睞的地區,據說35%在美國置業的中國投資者選擇在加州買房,華盛頓州和紐約州緊隨其後。的確,加州氣候宜人,風景優美,還有著名的矽谷、舊金山、洛杉磯,不過最近幾年其房價漲幅也非常大。一個朋友剛剛在著名的PaloAlto買了一個house,據說不到一年每平米價格就從1萬美金漲到了1.5萬,堪稱天朝速度(當然,這應該也是天朝人民搞出來的)。
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從當地中介那裡了解到,一方面紐約房市價格還沒有如加州一般漲幅這麼厲害,而且,加州的house多,對於我在未來十年都沒有自住打算的人來說,買一個56bedroomhouse,前後有草坪,料理起來實在很難啊,且不好出租。

新澤西的大house還是曼哈頓的小公寓更值得投資?

熟悉美國的朋友也都知道,新澤西雖然不屬於紐約州,但和NY City可就是一河之隔啊,就像上海的浦東浦西。


新澤西州昵稱為「花園州」,由於紐約市內房租昂貴,有些在紐約市工作的人,特別是很多中產,就把家安置在新澤西州內,因為這裡房屋價格相對紐約較低,且多為獨立的house,加之新澤西環境優美,特別適合有了小孩的家庭。如果上班去曼哈頓,不堵車的前提下開車半小時,如果搭乘火車捷運等交通工具也非常方便。(和浦東浦西真的很像哦)



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我曾經參觀過朋友在新澤西的house,這位朋友的房子大概218平米(不算花園),有5bedroom3bathroom,還有地下室,也是很好的學區房(哈哈,美國人民也講究學區房的)。2008年時,她買入價62萬美元,目前大概70萬美元,換成人民幣也就是不到500萬。當然,差一點的地段,可能50萬美元左右。


註:美國房子的面積都是指套內面積哦,購買的時候顯示的面積也是,這點真的好喜歡!


這位朋友和我談到新澤西時稱非常「nice」,自己也非常喜歡。但她和其先生聽說我想買新澤西的房子時,卻並不推薦。原因有幾點:

1、因為我十年內不自住,新澤西的大house並不好租;
2、相比曼哈頓等地,新澤西房價漲幅很慢。你看前面我朋友房子7年漲了10%幾,這樣的速度讓天朝人民分分鐘受不了吧。(當然,做好去國外買房的準備,就不要同天朝相對比,如果這樣,還不如繼續在天朝囤房子呢)
3、十年後即使我攜家人過來,小孩子已經長大了,並不需要這麼多bedroomhouse,而且新澤西的優勢——公立學校也基本沒有多大用場了;
4、獨立House雖然相比公寓節省了一大筆管理費,但這意味著你自己得管理。朋友先生感嘆,每周除了上班,周末就是剪草坪,掃落葉,修理家裡各種設施(因為人工費貴),冬天有時還要清理積雪。一個字:累!

針對我的情況,幾個在紐約的朋友都推薦在曼哈頓的房子,也就是公寓。雖然單價比新澤西貴,但比新澤西好出租,且一般大樓都收管理費,有專人維修管理。


而且在他們看來,無論我買曼哈頓哪一地段的房子,肯定是不會虧的。「08年金融海嘯的時候,曼哈頓房價依舊堅挺。朋友說。


接下來,問題來了:曼哈頓的房子單價究竟幾多錢?我前面說的那種小公寓能出租多少錢?而大家都知道,這種公寓除了地稅還有管理費,一個月又是多少?減去地稅和管理費,我還有賺的麼?

說不清楚,我直接上圖吧。

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這三個房子分別位於曼哈頓的uptown的東區、midtowndowntown,你們可以計算下,midtown的應該是單價最高的地段。
我還要說明一點,我們在broker(經紀人)帶領下參觀每個公寓時,進去都會拿到一份關於這間公寓的印刷資料,就像上面顯示的,有圖片,房屋介紹,地址,面積,價格,管理費(Common Charge,」CC」)和地稅(Real Estate Taxes,」RE」)的各種信息,以及代理人的聯絡信息,非常透明。這裡的價格還只是一個Asking Price,買方可以通過中介還價的。


管理費和國內物業費差不多,每棟大樓根據物業公司、管理水平等有所不同,每間公寓根據面積又有不同。一般繳納管理費的大樓,都會配備一位管理員(Superintendent),維修等可以找他,裝修等需要向他報備;而管理費高的還可能給你配備一個doorman(門衛)。

而地稅也是和公寓面積、大樓所在地段等有所不同,一般而言,地稅的計算是基於住房當前的市場價格,通常是可能價值乘以一個系數。每一個地區政府根據當地的情況,來制定這個系數。這個系數的範圍大致是0.4%4%。有的面積小的公寓可能比別的地區面積大的公寓地稅來的多;而很多面積大的新公寓,地稅很低,原因在於政府一般會給與新住宅樓十年的地稅減免,十年後恢復到正常水平。所以買房時,如果中介告訴你這個公寓有地稅優惠,一定要看自己購買時距離其修建有幾年。如果已經修建了78年了,也就是說你享受減免也就剩2-3年而已了。


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不過,曼哈頓新樓很少,我們看了十幾套公寓,1980年代後的大概就2套左右,其餘均為老樓或者翻新樓。但是,基本這些公寓都已經裝修好,配備了廚衛設施、取暖設施以及必要的多個closet(據稱美國房子一定要有closet才行),租客可以拎包入住。

broker也會當面告訴你公寓如果出租的價格。以上三個公寓的租金在3000-4000美金/月不定。

以第一幅圖上的公寓為例,其位於上東區,broker給出的出租價格為3200美元/月,而每月的CCRE分別為683美元和750美元。扣除這個費用,你每月淨得1767美元。而前提是你一次性付清房款,沒有利息負擔。當然,這套公寓的年收益率(yield)不高,算下來2.5%左右。

第三幅在下城區。叫價85.5萬美元,CCRE分別為463元和468元,租金預期在3300元,且已經出租給一對小年輕,因此,yield達到了3.33%

以我如果買下第三套公寓為例。一種簡單的計算方式是這樣,在我一次性付出85萬美元房款後(考慮到講價因素,其實可以更低的),即使租金不上漲,十年內我每年租金淨收入2.8萬美元,十年為28萬美元。與此同時,我們預計十年內這套公寓價格上漲10%,那麼,我的收益率為42%

看到這裡,一些朋友笑了。十年收益率不到50%,我們天朝好多房子十年光價格翻一倍都不止!而很多美國朋友在聽說到中國過去多年的房產收益率後都是一副驚呆了的表情,然後也會提醒我,美國是不可能做到這一點的。但是親愛的朋友,我前面也提到過,未來十年中國房價還會不會繼續復制過去十年的模式還存在很大的疑問。個人認為,很多中產階級及以上人士到了這個階段,更多考慮的還是穩定收益和安全性吧。至少我是這樣的。

再次聲明,前面所計算的收益數字,都是在一次性付款前提下得出的。因為美國貸款利率對於本國人是3.25%,而如果外國人就會提升一個點。對於很多中國人而言,為了避免麻煩和利息,一般都是現金買房。而貸款的一般則會找一些位於華人社區的華人銀行。Flushing(法拉盛)就很多,有需要的朋友可以去那裡找找看。

前面我把曼哈頓主要的三個區的小公寓價格展示了,而哪個區未來更有投資價值,我們下回再分解。

回復”M”,閱讀過往精華!

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據說只有1%的人失敗
看看你是不是被上帝選中的1%?

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