世聯行2017年市場半年報告——市場名義 政策榮耀

1-6月,全國商品房銷售額5.92萬億、同比增長21.5%,增速較上月回升2.9個百分點。

市場自2016年4月同比增速達到頂峰55.9%後階段性下滑,至年末回落至34.8%,但仍然驚人,進入2017年以來繼續下行態勢,至5月同比增速降為18.6%,6月微有回調至21.5%,但仍處於震蕩下行通道,市場增速有望進一步緩慢下降;

第27周(0626-0702)世聯行客戶上門指數為90.6,環比下降2.6%,同比下降23.6%,上門指數仍處於自3月以來的下行通道,且將繼續下行;市場增速、上門熱度雙雙下行,全國市場增速明顯放緩。

上半年,40多個城市先後發布140多個調控政策,限購、限貸、限外層出不窮;

自03.25廈門推出」限售」起,20多個城市陸續加碼限售;

進入5月,陸續有城市開始上調房貸利率、控制房貸規模,密集全方位的調控政策引導下過熱市場明顯降溫。

從城市等級角度來看,都市圈一線上半年銷售額757億元、同比減少44.8%,都市圈二線銷售額776億元、同比減少31.6%,都市圈一二線銷售額大幅萎縮;

按都市圈來看,三大都市圈中,京津冀、長三角銷售額同比分別下降25.7%及8.3%,僅珠三角銷售額保持5.6%的增長,其增長主力來自於汕頭、韶關及肇慶等都市圈非核心地區,同樣的還有長三角的蕪湖。

自2016年年末起政策下熱點城市明顯熄火降溫,至今強調控手段已然見效,進一步加碼的是小概率時間,都市圈政策的深化落地會是下半年的重點;另一方面,三四線城市在央行1.7萬億(2015-2016)棚改資金的托舉下已現繁榮。

數據來源:世聯研究,非都市圈:除北京、上海、天津、河北、安徽、江蘇、浙江、廣東外所有區域。

從銷售增速角度看來,二線城市中銷售套數增速第一的是重慶,上半年已做到20.6萬套商品住宅銷售、同比增長55%,增速第二的是大連、瀋陽第三;

從盤均成交額來看,非都市圈的三線城市保持明顯的正增長,而都市圈城市盤均成交額均為負增長,6月一、二線及都市圈、非都市圈三線城市盤均成交額同比增速分別為 -18.4%、-15.4%、-4.1%及17.9%;

央行為棚改所提供的貸款不僅金額巨大,利率更低至2.75%,為地方政府的棚改工作提供了足夠的彈藥;在棚改驅動下,全國市場與2016年上半年呈現截然相反的分化態勢,中西部二線城市繼續跑量,非都市圈三線城市有效需求旺盛、市場熱火朝天。

從開發商上半年銷售情況來看,前50強開發商增速基本在30%以上,其中前三強恒大、碧桂園、萬科上半年銷售額合共7,979億元、同比增速達76.1%,遠高於第二梯隊4-10名開發商的7,401億元、同比增速43.5%;增速最高的是排名21-30的開發商,合共完成銷售額3,516億元、同比增速81.6%;

從市場占有率來看,前50強開發商市占率47.1%,而2015年前50開發商市占率僅36.8%;劃分梯隊來看,各梯隊市占率皆有明顯的提高,特別是前3強開發商市占率達到13.5%、比去年提高2.7個百分點;

大型開發商銷售增速明顯,既是規模效益也是資源集中使然:上半年新供住宅用地中,一線近七成的建面、二線近五成的建面掌握在前20開發商手中;先有陽光城105億並購物產中大,後有融創631億收購萬達商業,更有萬科參與的巨額跨境並購,年內並購金額屢創新高、範圍迅速擴大,大型開發商仍在加速前沖。

從雄心指數來看,排名11-40的雄心指數高於百強均值35.1%;

2017年上半年,房企債務融資總規模約1,795億元、同比減少73.2%,作為主力的公司債、企業債和私募債在政策限制下僅做到43億、108億及339億的融資,同比分別減少97.7%、85.3%及88.8%;與此同時房企發債的最低發行利率一路高走,從2016年10月2.9%的公司債提升至2017年5月的4.9%,房企債務融資困難且成本明顯抬高;

經歷4-5月政策落地的短暫影響,大部分開發商銷售額環比回升,Top10銷售額環比增長40%尤為亮眼,同時雄心指數保持在30%的穩健水平;另一方面排名21-30的開發商上半年銷售額增長81.6%、雄心指數46%,規模快速擴張且激進拿地,在資金面從緊的大環境之下需多加謹慎。

以居民新增中長期貸款額與商品住宅銷售額之比作為新購住房抵押率以衡量購房者的邊際杠桿,2017年上半年購房者的邊際杠桿57.2%,與去年持平;

另一方面,從上車盤指數來看,核心城市中北京、深圳2017年上半年上車盤分別為321萬元及313萬元,比2016年分別下降了13萬元及45萬元,降幅分別為5.0%和12.6%;

上車盤指數的下降一方面反映高房價壓力下購買力向城郊遷移,另一方面反映購買力吃緊;2014-2016年末個人購房貸款餘額為11.5萬億、14.2萬億、19.1萬億,至2017年1季度回調至19.0萬億,與本輪增長之初的2014年末相比,全社會的購房貸款負擔加倍,邊際杠桿高位僵持、杠桿幾近用盡,市場消費端的緊張更甚去年;

消費端資金緊張,價格繼續上漲的動力不足,市場或呈現全盤平穩、局部回調的局勢。