定了!房地產稅真的要來,有人夢中驚醒!

12月20日星期三,是2017年度「中央經濟工作會議」閉幕的日子。

一大早,一個大新聞就來了:財政部長肖捷在《人民日報》上發表文章,就房地產稅表態。

同時,新開設的稅種,力爭在2019年完成所有法律程序,2020年完成落實稅收法法定原則的改革任務。

照肖部長的說法,房地產稅大概會這樣征收:

在房地產領域,有個經久不衰的鬼故事,那就是:房產稅!

基本上每隔一兩個月,就會有媒體拿這個出來嚇唬人,有意思的是,就算被嚇唬100次,老百姓照樣會害怕,從我剛剛開始寫財經文章起,媒體就拿房產稅出來嚇唬人了,那都是十幾年前的事情了。一個講了十幾年的鬼故事還能一直講下去,這其中必定是有原因的,今天我們就來分析一下。

房子,毫無疑問是中國人排名第一的資產。就舉一個簡單的例子吧,股市融資餘額是1萬億,但是樓市按揭餘額你猜猜看是多少?是21萬億。老百姓借錢買房的數字是借錢炒股數字的21倍。就算在2015年牛市頂峰,融資餘額也就只有2萬億多一點。由此可見中國人對房子的執著程度起碼是對股市的二十倍。如果中國人對股市也像對樓市那麼執著,上證指數現在就不是3300點了,而是33000點了。

正因為中國人那麼看好房子,所以房價也不負眾望,不管是一線城市還是二線城市,十年漲十倍是普遍現象。下面問題就來了,你上沒上樓市這班車,直接導致了你完全不同的資產增速。

古人說過:不患寡而患不均!上了房地產這班車的人,早早就積累了8位數、9位數的財富,而沒上的人呢?資產只有人家的幾分之一,這下仇恨就產生了。富人壓榨沒房的窮人,沒事就給你加租金,窮人天天盼著樓市下跌,讓有房的人資產縮水。

國家為了平息民怨,也裝模作樣的出台了一系列房地產調控政策,但這些政策無一例外的全都無效。所以老百姓戲稱房地產調控叫「空調」,因為你怎麼調都是空調。

為什麼那些政策都無法打壓房價呢?原因非常簡單,因為國家從來就沒有說過要降房價,一直說的是「防止房價過快上漲」。一年漲個50%,那真的是太快了,漲個20%才是溫和上漲嘛,這才是主管要的。

廣大屁民們翹首以盼,最後發現每次都失望,於是大家都寄希望於「房產稅」了,人們普遍相信這是真正的殺手鐧,為什麼我黨一直沒有亮出這門武器,那是因為殺傷力真的太大了!

但我想說的是,你真是幼稚啊,就算出台房產稅,房價也不會跌的,真正會跌的,就只有房地產股的股價。所以你會發現,每次出台樓市調控政策之後,真正倒霉的就只有股市。因為買賣房子的周期太長,還來不及對消息做出反應,股市裡的散戶,只要你一嚇唬他,他必定是拋股票的。

對於房產稅,我以前講過一個狐貍分餅的寓言故事。

話說有兩個小孩分餅不均,互相都覺得對方拿得更多,於是請老狐貍來分餅,狐貍說這好辦,哪塊餅大我就咬一口,就這樣東一口西一口,餅都跑到狐貍肚子裡去了。其實倆孩子並不傻,他們只是想借助狐貍之口去懲罰對方,可沒想到結果竟然兩人都變成了輸家。

沒房子的人希望我黨趕緊收房地產稅,讓有房的人出出血,但是呢,有房的人一定會有各種辦法把自己的一部分損失轉嫁到下家頭上,他完全可以漲租金啊,也可以漲房價啊。總之,你們兩個小孩千算萬算是不可能算得過狐貍的。

其實大部分人都不知道的是,房產稅一直是有的,只不過對居民免征。我今天就把話放在這裡了,你想像中的房地產稅,起碼在三五年內都不可能出台。那些制訂政策的人,自己房子有好多,他出政策讓自己多交稅,可能嗎?

看到這裡,你千萬不要認為我還在鼓吹房價上漲,我覺得起碼在這一兩年內,房價不會漲。原因就一條:銀行房貸已經給你卡死了現在的真實利率已經很高了,銀行再發房貸也賺不到錢,賠錢買賣銀行肯定不幹,一旦銀行不給你加杠桿,房價就只能跌。現在的情況,就跟20156月證監會強行抽杠桿一樣。

最後我把自己的觀點總結一下:

延伸閱讀:

他國經驗:美國房產稅怎麼收?

在房屋和土地有永久產權的美國,房產稅已有200多年的歷史,是房屋永久產權的最基本保障,也是房主的義務(不繳房產稅,房屋可能會被沒收並拍賣)。

美國各州政府自行決定房產稅高低,每年都需要繳交,房產稅也是地方政府維持消防、教育、醫療、公共設施和福利等方面支出的重要來源。也就是說,美國房產稅「取之於民,用之於民」,房主可以享受到社區服務改善的好處。

在實際繳納過程中,各社區會根據實際情況不同而相應調整稅率。富人社區房產稅會稍高,這使當地學校、醫療等公共設施更好,形成良性循環。而中低收入社區的房屋則會由專業人士評估,適當減少繳納的房產稅。

下表是美國各州房產稅情況,美國各州的平均房產稅率在0.28%-2.35%之間,全國房產稅中位數為2149美元。

美國各州房產稅率(來源:WalletHub,粗體字為熱門投資地)

各州中,房產稅最低的是度假勝地夏威夷,當地房產稅僅有0.28%,房東每年需繳納的房產稅中位數是1406美元。

與紐約曼哈頓一河之隔的新澤西州,是美國房產稅率最高的州,達2.35%。按照當地房價中位數估算,每年房產稅需繳納7410美元。擁有靠近紐約的便捷,新澤西近期也成為國人赴美買房的熱點城市,但當地的房產稅支出不容忽視。

有的州雖然房產稅高,但其它方面稅收較低,同樣對人口遷移和投資具有吸引力。德克薩斯州的房產稅達1.9%,但由於德州不征收個人所得稅,使得當地居民稅負相對較輕,吸引大批年輕人和大企業前往。

而在熱門投資地點中,加州房產稅最低,僅有0.81%;氣候溫暖的佛羅里達州和西北部的華盛頓州房產稅分別是1.06%和1.08%,這兩個州也不征收個人所得稅;紐約所在地紐約州房產稅率偏高,為1.62%。

房產稅的高低,對人口遷移和房價也造成一定影響。一般來說,人們會傾向於定居在房產稅率較低的州,一些房產稅少的州房價上漲也就更快。過去五年,美國房價漲了45%,但房產稅最高的新澤西州,房價同期僅上漲5%。而房產稅較低的科羅拉州和亞利桑那州,房價則分別大漲59%和83%。