房地產業將迎來補庫存周期 須防止新建開發進一步刺激房價

  1. 伴隨三四線城市去庫存任務的完成,房地產去庫存動力逐步減弱,房地產行業將迎來補庫存周期。
  2. 目前上漲周期超過37個月的房價,仍舊可能保持溫和的上漲趨勢。
  3. 租賃市場、二手房市場發展不健全,信息不完全,整個房地產供求不能被真實反應。
  4. 避免房地產泡沫進一步膨脹,打通租賃和二手房市場,控制房價的漲幅依舊是相關政策難點和重點。

騰訊財經《灼見》特約作者 盤和林

7月16日,統計局網站發布了房地產開發銷售狀況月度報告,報告對2018年上半年房地產市場發展狀況進行了總結公示。

據報告顯示,2018年1-6月,全國房地產開發投資55531億元,同比增長9.7%,其中住房投資所占比重為70.2%,同比增長13.6%。在上半年房地產市場的嚴厲調控下,個位數的增長速度基本符合預期。

數據顯示,房屋待售面積下降明顯,從供需角度來說,進入補庫存的供方市場。此外,目前房地產市場處於高位發展階段,由於高位慣性,房地產市場開發投資保持溫和漲幅將是未來一段時間的趨勢。這些都指向,未來房價仍有較大上漲壓力,加大房地產調控力度仍不能松懈。

房價漲幅是新開工數量不減的驅動力

不得不提的是,上半年新開工房地產較同時期增長11.8%。這一增長率或向我們傳遞出一個新信號:伴隨三四線城市去庫存任務的完成,房地產去庫存動力逐步減弱,房地產行業將迎來補庫存周期。事實上,房地產新開發保持一個良好的增長率其原因是多方面的。大多數房地產企業或多或少都會有購地庫存,無論從保值增值的角度來說,還是從企業戰略轉型來說,新建投資都是最好的也是必要的選擇。且不論房地產作為一項保值增值的金融資產,在企業在轉型期間內,無論跨行何業都不避免的要有地產投資,同時更需要房地產開發投資為新業務投資開發輸血。

正如萬科目前多元化的經營戰略,涉及的領域包括養老、商業、物流、文旅,其都需要實物房地產的支撐。利用自身的土地儲備,開發投資房地產,一方面有利於資產的保值升值,建立起天然的風險防范牆,另一方面又有利於企業的轉型和多元化經營。

房價漲幅依舊有利可圖,是新開工數量不減的另一原因。雖然,房價上漲幅度正在收窄,但是上半年全國商品房的成交價格依舊達到8678元/平方米,根據近兩年房價一路高漲的姿態來看,售房賣房者依舊有利可圖。雖然利潤增長空間略有下降,但是根據壟斷競爭市場均衡理論,只要有利潤,市場將不能達到動態平衡點。大企業此時通常的的做法是穩定或者擴張市場份額,中小企業則是不斷地進入、退出市場,代代更迭。目前上漲周期超過37個月的房價,仍舊可能保持溫和的上漲趨勢。

須防止新建開發進一步刺激房價

但是目前租賃市場、二手房市場發展不健全,信息不完全,整個房地產供求不能被真實反應,供給側變化需謹慎。目前市場所顯現出來的供給減少的的狀況,也有可能是房地產市場結構不均衡扭曲而致,現實很有可能是二手房市場房源充裕並微幅增長,而可流通新房的數量卻在減少,那麼這樣的新建開發反而會進一步刺激房價。

值得注意的是,2018年上半年土地購置面積同比增長達到7.2%,而待售面積是下跌的,6月底房屋待售面積跌幅為14.7%,雖然跌幅在減小,但是卻達到了待售面積歷史新低。這不得不說是房地產行業進入補庫存時代的另一例證。這從另一個側面也說明,供給減少,房價有較大上漲壓力。

購地積極性明顯,這一方面是企業自身維持生存所需不得不為,另一方面也是為了搭乘近期供地規模的優勢,抓住良好的投資機會。有地無錢猶如有柴無火,但在資金收緊,風險、杠桿嚴格管控下,今年上半年房產企業到位資金卻超出預期。

據最新數據顯示,上半年大陸房地產開發企業到位資金中外資下降73.1%,國內下降7.9%,自籌資金增長9.7%。從這一數據我們可以看出,企業資金來源結構正在發生變化,對一個房地產企業來講,手上有充足的現金流就可以做到手中有糧,心裡不慌。在政策使銀行對房地產做出定向限貸後,匯率大跌境外融資出路被堵後,給企業的一個啟示就是,加快資金周轉才是房產企業保持現金流的秘訣,減緩資金鏈壓力還需靠自身。

此次統計局發布的數據中我們可以看出,房地產行業接下來將進入補庫存的時期,在房價持續上漲的情況下,補庫存形成的新房產資源是否會進一步刺激房地產價格的上漲,有待觀察。但若想進一步平衡供求,避免房地產泡沫進一步膨脹,打通租賃和二手房市場,控制房價的漲幅依舊是相關政策難點和重點,相關房價調控政策仍需要加強。(作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士後)