周三企業說|萬科、碧桂園雙雄會

萬科、碧桂園,1-4月業績究竟哪家更勝一籌?

在過去的很多年裡,中國的房企都是以萬科一枝獨秀。直到2016年恒大發力,經過最後一個季度與萬科的全力角逐之後,首次戰勝萬科獲得第一。當然,在這個過程中大家又發現了另外一家銷售業績過3000億的房企,也就是碧桂園。而碧桂園和萬科也成為了爭奪2017年房企銷售榜首的主角。

根據企業公告,碧桂園2017年1-4月累計合約銷售金額2041.6億元,同比大幅增長214%。萬科2017年1-4月累計合約銷售金額1921.7億元,同比增長73%。當然,碧桂園的銷售業績中包含海外部分,如果除去在海外布局的項目,兩家企業在國內市場的業績基本上是並駕齊驅的。也許從一枝獨秀到雙雄會將成為中國房企接下去的主旋律,今天就分以下幾個部分比較一下萬科和碧桂園。

一、銷售

雖然萬科和碧桂園1-4月的業績都在2000億左右,一季度的業績也基本持平,但僅僅是4月單月萬科的銷售業績就落後了碧桂園116.1億元。當然,這裡面也有諸多方面的原因。其中最核心的原因應該還是萬科的主要項目都大量分部在一二線城市。根據CRIC統計,萬科2016年在20座一二線重點城市房企銷售TOP10中入榜次數達18次,其中5個城市第一、8個第二、4個第三、1個第八。由於受到一二線城市限價和預售證方面的影響,萬科的供貨實際出現了一些問題。而碧桂園三四線城市的布局在這方面受到的影響相對來說較小。根據CRIC監測,2017年1-4月碧桂園在三四線城市的銷售金額占比達56%。雖然從這個角度看,碧桂園暫時領先,但一旦預售證的問題解決之後,萬科的後勁還是非常足的。

註:20個一二線重點城市:上海、北京、廣州、深圳、南京、杭州、成都、重慶、瀋陽、合肥、寧波、長春、長沙、南寧、青島、蘇州、廈門、鄭州、福州、大連

二、土地投資

僅從今年一季度的數據來看,萬科和碧桂園的土地投資總量在所有房企中都是相對領先的。2017年1-3月萬科累計新增土地建築面積814.2萬平方米,投資金額433億元。碧桂園1-3月累計新增土地建築面積2035.3萬平方米,投資金額為670億元。雖然萬科和碧桂園的新增土地面積較去年同期都同比下滑,但從總量來看,碧桂園還是大幅領先於萬科。

從投資策略的角度分析,萬科一二線城市新增土地投資金額占比更大達到69.6%,碧桂園在三四線城市新增土地投資金額占比則近50%。碧桂園在三四線領先之後,一二線城市也成為了碧桂園的主戰場。兩家企業今年拿的高價地都集中在一二線城市。碧桂園今年一季度在北京、上海、廣州等一線城市都以高總價新增了多幅土地。相信之後在一二線城市土地投資的戰場,萬科、碧桂園還會直面競爭。在環一線的三四線城市當中,這兩家企業也將成為主要的競爭對手。

三、其他指標

從財務指標上來看,萬科還是具有一些優勢的。根據2016年年報公告的數據,萬科25.9%的淨負債率相比碧桂園的48.7%遙遙領先,同時繼續保持在行業低位。萬科超過95%的回款率較碧桂園的92%也高出了3個百分點。

從城市進入的數量來說,則是碧桂園遙遙領先。截至2016年末,碧桂園的境內項目分布於中國的185個地級市,總計覆蓋456個區/縣。從某種程度來說,萬科在一二線城市市場殺作一團的情況下占有優勢,而三四線就是碧桂園的天下。

從城市效率、單盤效率來看,截止2016年末,萬科、碧桂園分別進入65和185個城市。根據今年1-4月公告的銷售業績計算,萬科的城市效率和單盤效率比分別達到了29.6和11.6,較碧桂園都處於領先。

從產品線、客戶線來說,萬科針對主流城市、市場的客戶,目前中高端的主流市場還是萬科的主戰場。碧桂園的覆蓋面則更廣,從中低端到高端,不僅主流城市全面覆蓋,今天在三四線城市甚至是縣鎮,碧桂園的覆蓋也是全國排在首位的。比如碧桂園在東莞的28個鎮區中僅有個別暫未進駐,其餘區域都已有項目布局。

另外還有一個角度就是物業管理。萬科的物業管理口碑還是不錯的。截至2016年底,萬科物業已布局中國65個大中城市,服務項目共計超過1800個。而碧桂園分拆物業服務A股IPO、計劃登陸上交所的申請也已獲證監會受理。相信隨著物業管理板塊的上市,碧桂園還會再上一個台階。

今天從各項對標情況來看,萬科和碧桂園各有所長。所以雙雄會還將持續很長的時間。相信萬科因為現在沒有股權之爭的困擾,碧桂園今年又挾誓拿第一之勇,兩家公司今年的雙雄之爭會顯得尤為精彩。

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