謎一樣的重組:中弘被加多寶「打臉」後何去何從?

危機重重的中弘股份,找來了救命的主兒,他的名字叫加多寶。只不過,突迎轉機的中弘股份,又出現了戲劇性的一幕。消息公布只過了一晚,便遭到了加多寶的否認。事實上,自面臨財務危機以來,這已是中弘股份第三次引援失敗。問題在於,中弘未來的命運如何?是否還有「接盤俠」願意接盤?

加多寶否認與中弘協定

8月28日,加多寶通過官方微信號對外稱,從未與中弘股份、中弘集團和銀誼資本簽署過《經營托管及債務重組協議》,對於協議所述內容全不知情。加多寶將通過法律程序查明此事,並追究相關方法律責任。

除了否認簽署協議的事實外,加多寶的聲明還強調了兩點:一是加多寶從未對黃偉清出具任何授權。另外,中弘股份在公告中所述有關加多寶的經營情況及財務數據與實際情況嚴重不符。

8月27日晚間,中弘股份發布關於簽署《債務重組及經營托管協議》的公告。公告顯示,中弘控股、中弘集團與加多寶及深圳前海銀誼資本有限公司共同簽署了《債務重組及經營托管協議》。三方協商一致同意由加多寶以及銀誼資本對中弘股份及中弘集團進行債務重組,以完善資本結構,調整產業結構方向,解決流動性困難和經營發展遇到的困境。加多寶以及銀誼資本對中弘股份的托管期限為5年,自協議簽訂之日起算。期滿前6個月,各方就是否續期進行協商。

其中,銀誼資本是一家專注於資產重組、並購等相關類金融業務的投資公司,其實際控制人劉紅雯及其丈夫黃偉清從事地產行業超過 20 年,尤其在華南地區開發了多處地產項目,銀誼資本既為實際控制人的核心企業。公司核心合夥人團隊來自於各大銀行,中信證券,深圳萬科等知名金融和地產公司。

業內指出,加多寶與銀誼資本之間達成了何種合作關係,加多寶與銀誼資本之間是否有過授權關係,這成為該事件的核心所在。不過,截止目前,這仍是不為人知、且需要繼續核實的事。

中弘公告還顯示,加多寶為香港註冊企業,由陳鴻道100%持股,陳鴻道為加多寶實際控制人。加多寶是一家大型專業飲料生產及銷售企業,創立於1995年。加多寶旗下產品包括紅色罐裝涼茶飲料和昆侖山雪山礦泉水等。加多寶擁有多年的產業經營經驗,並且在產業經營多年後在全國各地持有多處待開發用地,意在盤活中弘股份存量資產,做到共贏。加多寶2015年-2017年未經審計的主營業務收入分別為100.4億元、106.3億元和70.02億元,淨利潤為-1.89億元、14.8億元和-5.82億元。2017年負債總額也達到131.67億元。

不過,加多寶否認了該數據,但並未對外公布真實數據。此前,有媒體報導,近年來雖受涼茶市場增速放緩等影響,加多寶業績呈下滑態勢,但2015年-2017年期間,其銷售額分別約為250億元、240億元、150億元。今年4月26日,加多寶總裁李春林提出「3年內做到公司上市」的目標。

一石激起千層浪,中弘股份隨後於今天10點37分臨時停牌。

「這一情況有點狗血,正常來說不應該發生的。」協縱策略管理集團創始人黃立沖點評稱,也許加多寶確實與中弘有過洽談與接觸,應該是沒有正式簽訂協議,或者協議本身沒有經過有效授權。

黃立沖指出,如果明明沒有簽署協議,中弘發布這一公告,中弘的董事會明顯是刻意誤導投資人,可能會被證監會譴責,如果確實有這事,中間有所瑕疵,這就需要搞清楚中間發生了什麼事,「可能中弘把溝通的成果當成了協議,或者協議有前提條件,某種原因是中弘可能很想讓股票漲上去。」

「雙方可能沒談成,或現在還處於保密階段。」同策咨詢研究部總監張宏偉指出,中弘海南布局的項目,長期看來價值看好,但短期內可能面臨資金周轉的問題。任何一個企業,現階段考慮重組與收購項目,首先需要考慮自己的經營狀況。如果自己企業經營狀況良好,現金流充裕,做長期項目的儲備,才有意義,短期內現金流有問題,加上收購的債務沒有談妥,有可能不會進行。

事實上,在8月27日中弘公告風險提示內還指出,加多寶和銀誼資本尚未對公司進行盡職調查工作,盡職調查結束後協議存在被終止的風險。協議中約定的加多寶和銀誼資本將給予公司流動性資金支持和資產注入,但未對給予流動性支持的金額和具體注入的資產進行約定,因此不構成對公司的承諾,能否順利履行存在不確定性。該協議也未對加多寶和銀誼資本不能給予公司流動性資金支持和資產注入約定違約責任。

曾三次引援「接盤俠」告吹

小v了解到,中弘股份是一家總部位於北京的綜合性地產企業,自 2001 年成立以來,開發有非中心、北京像素等商業地產項目。近年來中弘股份欲從傳統房地產開發向休閒度假物業開發和旅遊資源開發轉型,在長白山、三亞、安吉等旅遊勝地布局旅遊綜合體項目,涉及酒店、度假村、滑雪場和旅遊 29 地產等多種業態。

自2011年下半年以來,中弘股份在全國馬不停蹄地展開了旅遊資源「圈地運動」。僅2012年僅4月,一個月中就簽署了3個合作項目:與濟寧北湖新區管委會簽署協議,土地面積達970畝;與山東省微山縣簽署《微山湖國際旅遊島合作開發協議》,建設用地不少於5000畝,總投資規模不低於100億元;與西雙版納州政府簽署協議,建設用地面積約1.47萬畝,總投資約150億元。

2017年5月9日,中弘股份公告將以4.12億美元收購高端旅遊服務商 A&K 公司90.5%的股份。收購 A&K之後,中弘股份試圖在其原有的歐美市場和非洲資源基礎上,加強對亞洲地區的旅遊資源布局,開發亞洲地區的特色旅遊線路來吸引海外遊客。

不過,中弘股份自2017年開始出現業績虧損。財報顯示,中弘股份2015年和2016年淨利潤分別為2.92億元、1.46億元。但在2017年,這一數字表現為虧損,-25.4億元,同比減少1699.01%。中弘股份的虧損情況今年仍在持續,7月13日,中弘股份發布半年度業績預告稱,預計歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損14億元,比上年同期下降4876.59%,基本每股收益虧損約0.17元。

事實上,目前中弘股份在建地產項目均陷入停工狀態,與此同時,面臨多起訴訟。據相關媒體報導,北京朝陽區慈雲寺橋西南角的中弘大廈,已經停工半年。原計劃今年9月份交房,如今只剩下百十米高的鋼結構和零星鋪設的玻璃幕牆。

中經聯盟秘書長陳雲峰指出,中弘原先主要布局在北京朝陽,開發了中弘像素等項目,剛開始步調不錯,後來中弘在海南等其他區域加大產業化布局,「總體問題在於,步子邁得過大,對現金流不夠重視,對產業地產內部管理沒有做出及時調整,造成資金鏈的斷裂。加上內部管理也不是特別有序,幾根稻草壓垮了中弘。」陳雲峰表示。

自面臨財務危機以來,這已是中弘股份第三次引援失敗。今年3月,中國港橋曾有意重組中弘,但該計劃於兩個月後流產。6月28日,「接盤俠」新疆佳龍現身,約定新疆佳龍收購中弘集團所持全部中弘股份,並向中弘集團提供流動性支持,同時向中弘股份注入優質資產。

不過,據8月27日中弘公告顯示,由於在合理的時間內,新疆佳龍未與中弘股份的相關債權人就債務重組達成諒解備忘。且中弘股份於2018年8月14日收到安徽證監局的《調查通知書》,根據證監會《上市公司股東、董監高減持股份的若干規定》第六條及深交所《上市公司股東及董事、監事、高級管理人員減持股份實施細則》第九條相關規定,上市公司因涉嫌證券期貨違法犯罪,在被證監會立案調查期間,上市公司大股東不得減持股份。根據該相關規定,中弘集團擬向新疆佳龍轉讓所持有的中弘股份股權一事最終告吹。

對此,易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進指出,此類重組來說,若出現否認或中斷,或因為重組的各類條款沒有達成,或涉及到重組背後的資金問題和議價問題。對中弘而言,繼續尋找新的投資者很是關鍵。

旅遊+地產回報周期長 風險隱現

中弘股份的行為並非個案。在樓市調控背景下,從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島,再到雲南西雙版納,開發商或借山、水、海、石做文章,或施行引入海外風情的「拿來主義」,如今隨處可見開發商開發旅遊地產的影子。

一般來說,地產商都是以便宜的價格拿到土地,然後通過賣房子回收成本,再通過土地增值獲取巨大收益。更為關鍵的是,旅遊地產項目大多離市區較遠,因此,開發商的拿地成本大大低於住宅項目的拿地成本。一旦獲得廉價土地,開發商可以分批做項目以規避監管,同時通過包裝和宣傳,提升區域地塊品牌知名度,獲取多方面的滾動收益。

不過,從商業模式和盈利模式而言,即使是國內現在發展較好的旅遊地產開發商華僑城,盡管主題公園和文化表演也能帶來進帳,但真正盈利仍來自於項目配套住宅的銷售收入。

實際上,與住宅地產相比,旅遊地產開發規模較大,投資占比高,開發周期長。在旅遊地產狂潮背後,浮現出諸多的問題,比如:不成熟的產業開發模式,服務差,未做到精細化,以及蜂擁而上的競爭,令旅遊地產成為住宅和零散商業開發的幌子等。

尤為重要的是,大多數旅遊地產是建設在風景秀美的旅遊區,令開發商趨之若鶩的是稀缺的土地資源,但最難把握的是客戶。當地購房群體顯然無法支撐項目的銷售,而有能力購房的富人散落在全國各個角落。如何吸引這些目標客戶群來此購房?這顯然是開發商需要考慮的一大問題。因此,旅遊地產開發除了面臨調控風險外,還面臨更多的市場風險,即對市場定位的認知是否準確。

「中弘是當市場下行期,資金壓力緊張的中小企業典型樣本。」張宏偉就指出,從市場角度來講,中弘是其土地儲備以及區域布局上出了問題,即過分集中於海南這類調控政策較嚴厲的區域,影響了企業整體經營。「從目前政策看,很難在短期內有所松動,融資管道收緊,也會進一步影響企業發展。因此,布局策略非常關鍵,要分散市場風險,用其他城市的銷售,對沖區域風險。」

張宏偉指出,接下來可能還有其他企業會關注中弘標的,到底如何,需取決於收購的價格、債務處理方法。

「中弘是上市公司,殼的價值是存在的,而且在北京等城市也有資產,這些資產是大房企較為喜歡的。」陳雲峰表示。

編輯:暴躁蘿莉