不會等太久,淮安限購放開只是時間問題!

此前菏澤限售放開後,大麥在公眾號第一時間發文進行點評,並在文中推測菏澤此舉大概率會「闖關」成功。果然,菏澤地方政府在當日晚間發布的公告中,證實將繼續放開限售政策。這也就意味菏澤打破了此前國內樓市調控只加碼不放鬆的邏輯。

對於菏澤此舉及隨後的官方表態,大麥在投資群內分享的觀點的是:國內樓市調控的政策底已經確認。未來繼續加碼調控的可能性不大,放鬆可能會是更多城市的選擇。

隨後,在中央經濟工作會議上,對於房地產的調控政策,國家給出了明確表述。也就是在大麥在此前文章中提到的「因城施策」。昨天,地處湖南的衡陽市,直接髮文放開當地房地產市場一手房的限價。這樣看來,樓市調控四大手段(限價、限購、限售和限貸)中的兩個已經有城市開始放開。

那麼,淮安呢?淮安的調控措施會不會放開呢?目前,淮安的樓市調控主要在兩方面,限價和限購。對於限價,大麥在此前的文章中已經有所涉及。雖然沒有政府發布的公開文件,但是在一手樓盤的價格備案上,淮安已經開始放鬆,不再一味緊扣此前一手房備案的價格標準,而是給予新盤一定比例的上漲幅度。所以,可以預期將來淮安對於新房的限價可能會更加寬鬆。

較之於限價而言,淮安樓市目前最大的問題在於限購。特別是本地居民以家庭為單位限購第三套住房的政策。那麼未來的政策走向會怎麼樣呢?大麥可能大概率會放開,而且很可能在2019年就會提上議事日程。

首先要說的是,淮安目前的限購政策在某種程度上保護了淮安的房地產市場,這種保護體現在兩方面,第一、限購政策出台後,淮安樓市及時止住了此前的單邊上漲行情,避免樓市了過熱,並在一定程度上調整了樓市預期,因為瘋狂過後往往結局都不太好。第二、相對有效的保護了淮安樓市的購買力。

不過,除了積極意義外,淮安限購政策所帶來的不利影響也很明顯。首先,在調控的一年多時間內,淮安的房地產市場整體上受到壓制,因為二級市場的調控壓制,傳導到一級市場出現的局面就是今年一年淮安房地產投資增速始終處於全省倒數第一的位置,也是唯一一個負增長的城市。

其次、雖然調控措施有利於保護淮安樓市的購買力,避免因為房價過快增長而出現透支。但是,淮安曠日持久的限購措施,在包括南京等二線城市打開人才引進的口子後,導致了淮安本地購房資金外流。目前,大麥了解到不少在淮安沒有購房資格,且有房產投資需求的中高端購房群體,已經開始將資金轉移到南京等城市尋找投資標的。資金和人口是一個城市發展的根基,也是一個城市最寶貴的資源。

淮安目前的限購措施,很大程度上出現了對淮安中高端購房群體的擠出效應。這個問題怎麼說呢?其實,在某些官方的認識中,認為有了兩套房就不再是剛需群體了,不必在房地產市場進行資產配置了。實際上不是。對於那些手里有現金,又希望進行投資的人來說,買房本身就是一種剛需,而不是買多少套,這是家庭資產配置的內在需要,因為很少有人會拿著一百萬的現金去存銀行。所以,淮安不給買房,那麼就去外地買了。大麥覺得政府需要對這種需求有個正確的認識。

第三、就是目前的限購政策,實施一年半的時間,已經快讓淮安的房地產市場失去流動性,整個房地產市場的交易鏈條越來越轉不動了。最終鏈條傳導到房地產開發的一級市場,就會導致土地市場逐步冷卻,這對於地方政府而言是個很大的問題。同時,眼下經濟出現下行趨勢,作為托底就業市場的重要領域,房地產牽扯廣泛。

所以,無論是從外部環境、政府自身情況還是房地產市場內在需求,淮安的限購退出可能都只是時間問題。所以,未來的主要看點就是,哪個城市會率先放開限購,因為在四大調控手段中,限購是最嚴厲的一種。這個政策的松動就真正意味著整個三線城市房地產市場的調控進入了全面放開階段。