一線樓市調研:誰製造了瀋陽房價連漲?

(原標題:新一線樓市調研 | 誰製造了瀋陽房價連漲?)

來源:90度地產

為東北的中心城市,瀋陽是2018年東北地區唯一一個新一線城市,更是距離北京最近的東北省會城市,高鐵只需4小時。在全國樓市進入嚴控的背景下,瀋陽是少數房價四年連續上漲的城市。

我們不禁好奇,在整個東北人口持續流出、經濟低迷的狀態下,誰還在買瀋陽的房子?

90度調查發現,瀋陽樓市的客群主要是愛囤房的東北人,虹吸效應助力下的瀋陽周邊縣城里的人,當然,也有少部分返鄉置業的瀋陽人。

愛囤房的瀋陽人

東北人大多喜歡買房,外界曾傳言三亞的房子都被東北人買去了。與溫州人喜歡投資房產的賺錢角度不一樣,很多東北人喜歡囤房,覺得這樣心里踏實。

小瑩是瀋陽人,身邊的很多人一般都有兩三套房,也可以理解,畢竟瀋陽是奢侈品引領型城市,據說Hermès瀋陽萬象城店開業不到一個月即賣斷貨,消費力不在話下。

小瑩一直非常關注當地樓市,她們一家人都特別喜歡買房,在她印象里,她媽媽一直熱衷「囤房」,或許是沒有別的理財方式,別的也都不會做。甚至,在她媽媽的「熏陶」下,她媽媽的小妹小弟們也都喜歡買房。

愛買房很符合瀋陽人的性格,瀋陽樓市的購房主力基本都是本地人。

小瑩有個閨蜜叫小舒,去年結婚,剛剛買了一套房,其實小舒的父母有兩套房,不過小舒還是想自己買套房。由於去年上半年瀋陽樓市太火,他們看上的那套房子是學區房,開發商是品牌房企,周邊還有地鐵,這些因素讓房子很受歡迎,導致房源供不應求,最後他們找了關係,「雖然沒有任何優惠,但根據當時的樓市情況,能買上就已經很不錯了。」小舒如是表示。

近幾年,瀋陽樓市確實處於穩步上漲的狀態。瀋陽中原研究部的數據顯示,2018年瀋陽市商品住宅成交價連續上漲4年,且漲幅逐漸提升,2018年瀋陽市商品住宅成交均價9172元/㎡,同比上漲16%,2018年8月,限購前夕,瀋陽全市成交均價首次破萬,達到全年最高值。

小瑩告訴90度,雖然2018年8月瀋陽推出全市限購,造成了交易量的短暫回調,但很快又恢復正常了,開發商也會推出很多促銷活動。

「瀋陽限購並不算嚴厲,那陣子離婚挺多的,這樣就解決了資質問題,也有很多人將房子掛在父母名下。上有政策下有對策。」當地一位了解情況的購房者說。

據小瑩觀察,目前瀋陽稍微好點的房子都要1.2萬/平米左右,單價1萬的房子已經不能隨便挑了,就算總價100萬,也很難在市中心整到一個像樣的房子。在她看來,瀋陽房價一直漲,是因為瀋陽房價原本就很低,現在也不過才剛剛破萬。

目前,小舒的房子大概每平米漲了3000多元,不過雖然房子升值了,但她仍覺得瀋陽樓市的投資價值不大,原因是2010年以來,東北地區人口加速流出,當前黑龍江、吉林接近全境人口流出,雖然瀋陽人口相對好些,但她感覺東北經濟不行,漲價空間不大,沒什麼投資價值。

不過,開發商對瀋陽樓市很是看好,新城控股、中梁、陽光城等品牌房企在去年開始進入瀋陽,而一些早期進入瀋陽的全國性品牌房企,通過持續深耕,獲得巨大成功,成為房企流量及利潤的主要陣地。

陽光城執行副總裁吳建斌曾表示,瀋陽房地產市場規模發展穩健,近年,市場容量維持在1500萬方以上,依托於近900萬的人口基數、產業的復蘇發展、對東三省人口的巨大吸附能力,首置及改善需求旺盛,為房地產企業的穩健發展奠定了基礎,有理由相信瀋陽房地產市場也將迎來新一輪的向好發展。

虹吸效應助力瀋陽樓市增長

東北最大的人口動線是向外流出,但從行政級別更小的區縣城鄉流到省內大城市仍然是不可忽視的一條重要人口動線。在東北,瀋陽無疑是最具有吸引力的城市,過去幾年,你若從老家來到瀋陽,而且買了房,那麼走上人生巔峰是大概率事件。

為了找到一個好工作,90後小迪只能離開老家鐵嶺,到外尋找機遇,雖然距離北京很近,但作為大專生,小迪的學歷在北京並沒有優勢,最後家人一起商量決定讓小迪去瀋陽。

不負眾望,小迪最後在瀋陽高速公路做一些管理工作,這是一個非常不錯的工作,小迪每月薪水8000元左右,加上媳婦的2000多,生活可以說非常舒適。但更讓家人感到興奮的是小迪買的房子漲了很多。

小迪的工作單位在渾南區,因此當時把房子買在渾南區,瀋陽樓市近年來處於上升通道,由於瀋陽市政府搬遷和自貿區利好,渾南區成為瀋陽最火的區域。從2017年4月成交至今,小迪的房子已從每平方米6000多元漲到1.2萬,這讓小迪感到非常驚喜。

不僅是小迪,他的同事大多也是從小地方來,同樣在渾南區買了房,現在不僅工作好,在家庭財務方面也有了積累。他們從小地方到大城市定居,正趕上瀋陽樓市上漲,這種機遇跟五年前去北京上海等一線城市買房的人群很類似,中國房地產市場帶來了結構性投資機會,很多人從此解開人生枷鎖。

對周邊人口強有力的吸附能力是瀋陽樓市持續穩定增長的重要原因。去年開始布局瀋陽的某品牌開發商對90度地產表示,瀋陽周邊區縣來瀋陽打拼的人特別多,這也是他們計劃深耕瀋陽的重要原因,不過,瀋陽樓市從2017年下半年至2018年上半年,成交的土地都屬於高地價高溢價地塊,8-10個月達到銷售條件,2018年是高地價的集中入市期,也在一定程度上拉高了瀋陽房價。

回得去的東北,回不去的生活

在東北有一種老鄉情節,這是一種文化認同。在中國,很少有人能將外省人視為老鄉,但東北人可以,對於東北人來,黑吉遼就是一家人,很多在北京拼搏的東北人,如果選擇返鄉,瀋陽是一個很好的選擇。

一個現象是東北其他兩省也有很多人選擇「回流」瀋陽,原因是瀋陽是關外發展最好的城市,來瀋陽又不會離家太遠,而且同屬東北,基本不用適應。在東北人眼中,遼寧和其他兩省的唯一不同點大概是講話帶拐彎,其餘幾乎完全一樣。

李娟來自黑龍江,2007年來北京至今已有11年,她面對的尷尬境地是北京房價高企,買不起房,但回黑龍江又不太現實,最後她選擇了折中方案,在瀋陽買房。

李娟是一名85後,前兩年生下女兒後,母親一直催著買房,在老一輩東北人當中,有房才有家的概念根深蒂固,正巧李娟手里有些積蓄,想著房子總要買,既然北京買房無望,就只能到其他地方去買。

對李娟來說,可以選擇的範圍有限,要麼在天津買,要麼回瀋陽買。天津城里的房價已經3萬,而且將來辦理戶口還要花錢,權衡之下,李娟選擇了瀋陽,她還是想回東北,雖然她對瀋陽這個城市很陌生,不過畢竟是東北,對她來說都一樣。瀋陽最吸引李娟的一點是高鐵,根據規劃,未來京沈高鐵建成通車後,瀋陽到北京只需要2.5小時。

讓李娟開心的是,她在2017年5月買的房子,房價已從每平米8000+漲到13000+,剛買的時候,這個價位的屬於中檔,在當地人看來並不便宜。就在前幾天,李娟去瀋陽收房,總體來說還是很滿意,但是接下來李娟必須要考慮一個問題,是否要回來住。

回瀋陽的念頭一直藏在李娟心里,她的預期是在瀋陽找到一份薪水5000元的工作,包含五險一金,但目前對她而言,這樣的工作似乎還很難找到,瀋陽是她想回卻回不去的故鄉。

與李娟不同,劉艷在去年6月回到瀋陽,她在北京華為工作5年,厭倦了北漂的日子,也被北京動輒幾萬十幾萬一平的房價嚇住了,毅然決然的回到瀋陽。

劉艷的老家在瀋陽附近的一個小縣城,她在瀋陽念的本科和研究生,回來之後,打算多陪陪父母。回瀋陽將近半年,她覺得還不錯,吃喝玩樂都很好。不過,工作方面,劉艷坦言感覺就是一個二線城市,就業機會少,大型公司比較少,她的專業是計算機,在瀋陽沒有優勢,回到瀋陽後,她的薪水少了一半。

未來如果沒有大的變化,劉艷打算一直在瀋陽待下去,她目前在考慮買房,以前在北京的時候,她住在郊區,每次出去一趟都要兩小時,這種住房讓她記憶深刻,她想在瀋陽中心的和平區買套兩居室,給父母留一間房。

劉艷還是單身,她笑稱自己是大齡剩女,在北京像她這樣89年的女孩可能還不算什麼,但在瀋陽基本都結婚了,「所以時間是有了,但選擇少了。」劉艷感慨萬千。