租房還是買房?一線城市新選擇題

今年3月以來,樓市調控席卷全國,據不完全統計,已有近60城出台超150次調控政策。在政策調控下,熱點城市房地產市場量跌價穩,漲勢暫緩。特別是一線城市,在房屋交易市場不活躍的情況下,房屋租賃價格也開始出現下滑。

上海:房租十年首降

上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。數據顯示,今年1月份跌入低谷,成交僅76.9萬平方米。4月份,中原二手住宅租賃共成交1197套,環比下滑20.89%。成交凍結,部分業主開始轉售為租,一些地區租賃房源供大於求,帶動租金小幅下行。以楊浦為例,房源空置率比較高,大量房源成交周期維持在1個月以上,租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。上海房屋租賃指數辦公室最新數據顯示,上海房租結束了該指數連續90個月的上漲行情,從今年1月開始延續了下跌的態勢。事實上,今年前5個月,上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指數月報顯示,4月中原(上海)租金指數為238.2點,環比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,環比、同比跌幅均有所擴大,全市租金均價77.7元/平方米/月。

北京推租賃住房試點

3月中旬,北京「十日九政」(連續10天內九次出台樓市調控政策),樓市調控以一種「速凍」的方式收到預期效果。據我愛我家統計,4月份,北京二手房成交價下跌6%,結束了自2015年12月份以來的持續上漲,網簽套數下滑超三成。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,近期上海租賃市場相對降溫,對於北京市場有啟發,「部分二手房交易受到影響,會轉售為租,這樣會帶來此類市場房源的增多和租金的下調。購房市場降溫以後,租賃市場也會隨之下調」。5月25日,記者從北京市住建委獲悉,北京市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目——海淀區唐家嶺集體建設用地建設的927套租賃住房最近正式面向海淀區保障房家庭開展現場選房、簽約入住工作。從2011年起,北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個集體建設用地地塊開展了租賃住房項目試點,可供應租賃住房1.28萬套,面向周邊產業園區職工、外來務工人員出租,或者由區政府按市場價格整體躉租作為公租房,面向城鎮中低收入家庭出租,擴大保障性住房籌集管道。嚴躍進告訴記者,對於北京租賃住房的供應來看,包括供地和建設開工,實際上都有一個較為明顯的刺激性措施,所以這也會對此類城市後續的租賃市場發展提供較好的條件。據記者了解,今後5年,北京市將繼續加大租賃住房供應,計劃供地1300公頃,建設租賃住房50萬套,並主要通過集體建設用地安排。嚴躍進認為,通過集體建設用地安排的方式,有利於增加各類土地,也意味著北京近郊區類似五環周邊的土地會有部分轉變為租賃用房用地。

一線售轉租情況增加

上海、北京非個案,廣州、深圳的租金也在下降。據第三方機構測算,一線城市租金回報率已經降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段,即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段,樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人邢志宏解釋稱,房地產現在正在進行分類調控,一線城市為了抑制房價過快上漲,加大了土地和房屋的供應力度。交通銀行最近發布的報告認為,雖然全國各大熱點城市的樓市連續「降溫」顯著,但「因地制宜、因城施策」的房地產調控政策「高峰」並未完結,調控正走向深化。國家統計局公布的4月份70個大中城市房價數據顯示,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。成交凍結下越來越多的房屋轉售為租。中原地產的掛牌數據顯示,去年年底至今年年初,在樓市調控新政加強後,「由售轉租」的情況大幅度增加,占據掛牌量的一成以上。

租賃市場亟待規範

鏈家研究院近期發布報告指出,2017年,中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元,僅占房屋交易市場規模的7%。在發達國家,這一比例一般在30%-50%。鏈家研究院認為,未來5-10年,中國租賃市場將進入快速發展階段,2020年,房屋租賃市場體量約為1.6萬億元,2025年將達到2.9萬億元,2030年有望超過4萬億元。值得一提的是,在去年底召開的中央經濟工作會議上,明確提出要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化住房租賃企業發展,加強住房市場監管和整頓,規範開發、銷售、中介等行為。今年初,國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目,列入今年的立法工作計劃。5月19日,住房城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)公開征求意見。住建部政策研究中心副主任周江坦言,「《意見稿》強調對住房租賃出租方和承租方所負法律責任和義務的界定,特別注重對承租人的保護。」在此之前,「租購不同權」導致居民必須買房才能享受城市公共服務,如辦理居住證等。首都師范大學政法學院副教授崔俊傑認為,條例搭建了‘租購同權’的平台,使得房東和租客處於相同的法律地位和享有同樣的權利。從這方面來看,將促進住房租賃和銷售市場法治化、規範化。

來源:國際金融報

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