沿海傢園甩賣後遺症:銷售額暴跌了97%,員工銳減近半

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去年年初將7個項目大甩賣給禹洲地產之後,沿海家園缺糧的後遺症在2019財年暴露無疑。

6月28日,沿海家園公布,截至2019年3月31日止年度,該公司錄得合約銷售額1.16億港元,總建築面積則約為1.8萬平方米,同比分別大跌97%和94%。

沿海家園的年銷售規模甚至都比不上同行一個小型地產項目的銷售額。

同步大跌的還有收入和淨利潤。報告期內,沿海家園錄得收入2.005億港元,同比減少89%。公司擁有人應占溢利1.325億港元,同比減少43%,毛利率為12%,上一年為24%。

造成業績滑坡的原因主要是沿海家園自2016年開始的一系列項目出售,尤其是2018年一口氣將七個項目賣給了禹洲地產,包括武漢賽洛城、瀋陽沿海國際中心、佛山和諧家園、瀋陽蘇家屯項目的100%股權,以及武漢菱角湖項目60%股權、北京建國門外項目65%股權、天津和諧家園30%股權,涉及總面積約548萬平方米。

由此,沿海家園失去了約400億人民幣的潛在權益貨值,保留項目也從原來的16個減少至9個,該交易在2018年8月正式完成。

處於被動地位的沿海家園,在談判時也明顯處於劣勢。禹洲地產董事長林龍安透露,在談判4個月後,該資產包的價格從最初的75億元左右降至38億元,相當於打了五折。

1990年成立於香港的沿海家園,雖然一直在內地發展,但如同大部分無法適應內地市場的港資房企一樣,沿海家園在發展後期已經嚴重落後於內地同行。

2015財年,沿海家園開始出現虧損,當年虧損5.08億港元。次年有所改善,但仍虧損1.23億港元。

與此同時,沿海家園開始債台高築,淨負債權益比率從2014財年的96%上升至2015財年的145%,並在2016年再進一步上升至164%。

斷臂求生成為了沿海家園止損的唯一方法。2016財年開始,沿海家園頻頻「賣子」。2016年8月,以8.75億人民幣將天津和諧家園70%股權賣給萬科;2016年12月,以14億人民幣出售昆山鼎鑫投資企業97.63%股權;2017年6月,以8000萬人民幣出售廣州重建項目80%股權;2017年3月,以36億人民幣出售武漢漢陽區地塊,12月又以1500萬人民幣出售惠州兩宗地塊……

其中,出售給萬科的天津和諧家園70%股權為沿海家園帶來最多收益,且直接幫助沿海家園於2017財年扭虧為盈。

2017年財年,沿海家園從上一年的虧損1.23億港元扭轉為錄得淨利潤7.07億港元,主要就是因為出售了持有一級開發項目的天津和諧家園。

在年報中,沿海家園還不忘強調,經過幾年經營,一級土地開發業務已開始對公司業績貢獻巨額利潤。

但在不斷出售項目之餘,沿海家園並沒有新增土地儲備,這也直接導致了沿海家園增長乏力。經歷過淨利潤7.07億港元的高峰之後,沿海家園2018財年、2019財年的淨利潤分別減少至2.3億港元、1.32億港元。銷售額更是從去年的43.34億港元暴跌至1.16億港元。

因開發項目減少,沿海家園近年一直在進行大規模裁員,截至2019年3月21日,該公司在內地級香港只剩下152名雇員,上一年為250名。而在沿海家園的鼎盛時期,雇員數量超過2000名。

近年只出不進,讓市場一度認為沿海家園將退出房地產行業。接手沿海家園七項目的林龍安還直接爆料稱,沿海家園正實施產業轉型,轉到生物科技等行業,要退出房地產。

但該轉型計劃似乎並沒有成行。從目前來看,轉型生物科技似乎還停留在集團層面,官網顯示,沿海生命科學板塊是由沿海集團旗下的沿海控股新成立的,與上市平台沿海家園無關,且在沿海家園的年報中,也從未提及要轉型生物科技。

雖然沿海家園未來是否會進入生物科技行業還不能明確,但縱觀沿海家園近五年的發展,該公司一直都沒有明確的發展策略,相較成熟的港資房企,其更像那些投機取巧的小房企。

在2016財年之前,談及發展計劃,沿海家園往往只是簡單地以「優化經營,繼續加強土地儲備」一筆帶過。

2017財年,沿海家園首次提出了未來繼續物色機會參與城市舊村落或舊廠房及工廠重建,以獲取廉價物美的土地儲備。2018年財年,在嘗到投資物業帶來的甜頭後,沿海家園在參與舊改之餘,表示要繼續尋求機會發展投資物業。該發展策略一直延續到2019財年。

目前,在舊改領域,沿海家園有了些許眉目。將七個項目以38億人民出售給禹洲地產之後,沿海家園曾表示,其中9.5億人民幣計劃用於當前正在洽談的一個深圳舊村落潛在城市重建項目。

該舊改項目進展如何尚不得而知,但無論是投資物業還是舊改,都需要大量的資金沉淀,這對於目前銷售規模只剩下1.16億港元,現金及銀行結餘只有3527.3萬港元的沿海家園來說,難度不小。

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