調控的風向,又變了

摘要:\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E \u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E靜淡市之下,再加上政策對地產融資的收緊,賣地求生的泰禾只是房企的一個縮影。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E自上而下,做到對錢的調控,對房企融資的調控,對地方土拍的調控。

“\u003Cdiv\u003E\u003Ch1 class=\”ql-align-center\”\u003E一.\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E6月,有著「舊改王」之稱的佳兆業發布了一筆利率為11.25%的2億美元優先票據。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E11.25%,懂地產投融資的人看到這個數據的第一反應或許是:\u003Cstrong\u003E瘋了吧!連11.25%這麼貴的錢都要,到底是有多缺錢!\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E一般來說,房企能拿到的最便宜的錢就是銀行的開發貸,利率成本相當於基準利率,一些頭部房企和央企甚至可以拿到基準利率9折的貸款,所以大房企、央企都更敢拍地王,畢竟財務成本低。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-center\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\”pgc-img\”\u003E\u003Cimg src=\”http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F688f12a62ccd4a529869f8c2774e712c\” img_width=\”500\” img_height=\”162\” alt=\”調控的風向,又變了\” inline=\”0\”\u003E\u003Cp class=\”pgc-img-caption\”\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\”ql-align-center\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E房企最不願意就是信托和美元債,因為融資成本太高了。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E而這已經是2019年佳兆業第四次高息發債。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Ch1 class=\”ql-align-center\”\u003E二.\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E同樣在資金鏈上不斷輾轉騰挪的,還有這幾年憑借高周轉、瘋狂擴張幹到千億房企的房企——\u003Cstrong\u003E泰禾。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E5月17日晚間,泰禾轉讓了當初信誓旦旦要做出獻禮廣州佛山的好產品——佛山順德院子和廣州增城院子的部分股權,同步交隔的還有江蘇東恒部分項目權益及股東借款,交易總對價39.71億元。 這只是開始,泰禾最終將旗下7個項目股權賣給了世茂,交易額為77億元。 6月24日,泰禾又以18.22億元,向五礦信托轉讓廣州增城項目標的公司29%股權。 6月28日,泰禾又向天倫地產轉讓潤天置業轉讓100%股權,同時,向濟南泰悅轉讓達盛置業70%股權,合計對價16.57億元。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E自2014年,泰禾向全國擴張,剛好踩在了這波樓市行情的前夜,憑借「高品質、高杠桿、高周轉、高溢價」,讓泰禾成為閩系房企第一,成功進階為千億房企。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E很明顯,大牛市,就要這樣敢高杠桿。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E這種快進快出的高周轉打法+優秀的項目開發和操盤能力,才能吃到最大的紅利。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E在千億房企的擴張中,伴隨泰禾的還有超乎同行的高負債率。(2014年至2018年間分別為530%、229%、299%、475%、385%)\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E而隨著進入靜淡市,泰禾的財務護城河就岌岌可危了。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E \u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E靜淡市之下,再加上政策對地產融資的收緊,賣地求生的泰禾只是房企的一個縮影。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E除了泰禾,同樣在通過股權轉讓騰挪資金的還有陽光100、中國金茂、華僑城。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E根據同策研究院數據,6月房企股權融資額度上升到75.68億元,占總額資金額的12.37%,環比上漲83.17%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E雖然這兩年,房企融資雖然處於收緊狀態,但是像現在這樣大規模出讓股權,並不多見。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E在當前融資管控下,流往房地產的資金越來越謹慎,房企融資集中度重新上升,資金越來越向大房企、國企央企集中。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Ch1 class=\”ql-align-center\”\u003E三.\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E這不是一次簡單的房企融資危機,房地產環環相扣,房企的危機最終勢必會影響市場,影響房價。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E就像2017年各城市開始限價,讓房企因為「高地價低備案價」站在高高的山崗上。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E最後造成了二線城市全城搖號哄搶二手房,也造成了房企利潤壓縮之下,建標減配「驚」裝修,掀起大規模的維權潮。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E接下來的房企,可能面臨靜淡市回款難之下,大規模償債的困境,而房企融資困境會對接下來的樓市產生什麼影響?\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E我們一一來解讀。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E其實,現在開發商的融資困境,其實早已在5月就已顯露痕跡,但是沒有引起重視。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E時至今日,只是集中爆發了出來。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E5月17日晚間,銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》(簡稱「23號文」),限制商業銀行和信托的地產融資。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資; 或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資; 直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E國家發改委更是明確:\u003Cstrong\u003E發債只能用於償還一年內債務。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E國家收緊房企融資的原因其實很明顯,就是從2019年以來全國一二三線城市的火爆土拍,借錢容易的房企撒開了歡兒買買買,還催生了不少地王。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E2019年上半年土拍,中海、華潤、保利、萬科等大型房企出盡風頭,重金拿地;其他民營房企如融創、旭輝、金地、龍湖等也不遑多讓。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E他們之所以敢拿高價地,無非是雄厚的資金實力,不僅得到商業銀行的開發貸款,也通過房地產信托獲得輔助資金。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E大家都心知肚明的是,成就上一波行情的,除了接連不斷萬人搶房的刺激,還有便是全國層出不窮的地王。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E2019年的樓市目標一致都很堅定——穩房價穩地價穩預期,現在房價、預期都基本已調控到位,只是一直以來被詬病的就是越調越漲的尿性。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E而這次,調控的風向又變了。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E接下來的調控不是調控房價、調控購房者,而是調控開發商,控制土拍、控制地王。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E一線城市供地少,三線城市地價低,最關鍵的是控制二線城市的土拍。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E在房住不炒的大背景下,每一個土拍的背後都是央地博弈,而這次調控地價顯然需要地方更有大局意識。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E畢竟早在\u003Cstrong\u003E5月\u003C\u002Fstrong\u003E,住建部已經對佛山、蘇州、大連、南寧4個城市發布預警,唯有蘇州在5月撐不住之後才升級限售政策。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E而\u003Cstrong\u003E6月\u003C\u002Fstrong\u003E,央視更是直接點名批評西安、呼和浩特、大理、貴陽房價上漲太快,唯有西安升級限購為落戶後一年可購房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E可見現在地方的大局意識還不夠強,所以這次銀保監會乾脆從源頭來調控,控制了房企的融資,就控制了土拍,控制了地王。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E沒有了「面粉貴過麵包」的預期,房價上漲的勢頭就會減弱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E雖然5月之後,房企就已經不好借錢了,融資工具和規模皆有所受限,但並沒有大規模地影響土拍,所以開發商融資收緊,更多是影響未來拿地的預期。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E相比2019年上半年高潮不斷的土拍,下半年的土拍勢必會受到房企融資難的影響。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E雖然不大可能會發生像2018年下半年的土地流拍情況,但土地市場一旦遇冷,肯定會帶動行情回落。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Ch1 class=\”ql-align-center\”\u003E四.\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E在房企融資難的困境下,一些高周轉的房企可能會為了回款推出特價房,可能會出現局部的撿漏機會。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E例如昨天我們的發文中提到的鄭州北區融創項目從平銷期的13400元\u002F㎡,直接降價到10000-11000元\u002F㎡。!\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E如果遇到合適的機會,你手上又有足夠的資金,確實可以觀望一下近期的挖筍機會。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E我更擔心的是,\u003Cstrong\u003E一旦新房大肆推出特價房,二手房的承壓會越來越嚴重。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E目前武漢成都重慶的二手房掛盤量已經飚得很高。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E在2016年樓市高潮進場的投資客買的房子現在迎來交付高峰期,而接下來幾年樓市都沒有大漲機遇,那麼賣出兌現,可能有大量的二手房進入市場,二手房掛盤量一旦上升,橫久必跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E或者是二手房拖累新房回調。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E總之,下半年的二手房可能會面臨很大的回落壓力。\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Ch1 class=\”ql-align-center\”\u003E五.\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E這次,調控真的動真格了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E自上而下,做到對錢的調控,對房企融資的調控,對地方土拍的調控。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E希望真的不是像以前一樣象徵性地預警,而是真正控制住錢,控制住房企和地方。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E \u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\”ql-align-justify\”\u003E\u003Cstrong\u003E畢竟,房價真的漲太多了!\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E”‘.slice(6, -6), groupId: ‘6714511191139418631

>調控的風向,又變了