「戰亂」這個樓市裡幾乎忽略不計的元素,現在可以聊了

剛入行的時候,給自己買過很多關於房地產的書,其中有一本我忘了什麼名字的書,書裡有這麼一段話談論關於影響房地產價格的,裡面有一個指標就是關於社會的動蕩或者戰爭等。

作者對於這一點其實也就寫了一段話沒有展開,文章的最後寫到,這種情況的發生概率很低,所以就不做細討論了

是的,這個我們認為有生之年都不會看到的元素,最近好像變得有點微妙,微妙的點就在於

我們的鄰居朝鮮以及亦敵亦友的對象美國最近的一些動作都有點不按套路出牌啊

首先來看美國

「卡爾·文森」號航母戰鬥群已經抵達朝鮮半島附近海域,「裡根」號航母戰鬥群駐紮在日本,「艾森豪威爾」號正在從印度洋趕往西太海域途中。

這意味著什麼,美國30%的海軍力量都出動了,把朝鮮團團圍住

然後用59顆「戰斧」巡航導彈摧毀了敘利亞政府軍20%的空軍力量,4月13日,駐阿富汗美軍向阿富汗境內的一處「伊斯蘭國」目標投放了「炸彈之母」

這麼頻繁的力度,很難想像沒有什麼暗示的意思

然後再來看朝鮮,這個國家就更加極端了

朝鮮在北京邀請了近百名西方記者,把他們空運到了平壤。另外一方面,反而把平壤的60萬人口宣布撤離

4月15日,是金日成出生105周年。按照慣例,朝鮮應該舉行閱兵式,同時應該試射導彈或者試爆核武器示威。

13日報導,朝鮮外務省警告美國不要輕舉妄動,否則將遭到朝鮮式的報復打擊。

朝鮮外務省裁軍與和平研究所發言人當天發表談話稱,如果美國敢輕舉妄動,朝鮮會以朝鮮式報復打擊

然後日本都開始撤僑了,中國都降低去朝鮮的航班了

整個社會都差不多快真空了,最近幾天,好像戰爭就在我們面前,第二次朝鮮戰爭好像一觸即發。

從地理位置上來看,朝鮮距離我們那麼的近

當年我們定位如何快捷的發展聯動經濟,現在如果一旦發生戰爭對於我們的影響必然無法避免

戰爭到底會不會來,我不知道,但是我想這個時候可以來探討下如果戰爭來了,對於房地產是什麼影響。

過去我們認為樓市可以忽略不見的元素,今天差不多可以提上議程了

今天和大家聊聊這麼一個話題

首先,如果發生戰爭,一定發生在朝鮮,而不是中國或者韓國。

但是朝鮮距離中國有多近呢,平壤距離丹東只有160公里左右,而最近大火的雄安新區,距離北京也不過100公里

所以從距離上來看是非常近的,如果發生戰爭,毫無疑問,會發生大量的難民潮,一定會有大量的難民和富豪湧入中國,那麼這樣一個現象,樓市會發生什麼

中國歷史上,發生過這麼一次戰爭,後面有些人怎麼賺錢怎麼發展其實挺值得玩味的

1830年到1860年的這段日子,當時的清代在經歷內憂外患的時間點,對外經歷過兩次鴉片戰爭,對內剛剛結束了太平天國運動。此時的清朝正是最虛弱的時候,當然,正是因為連續的幾次浩劫,此時的晚晴,也難得有著些許的寧靜和和平。

當時太平天國運動開始的時候,大量的地下組織在各地洶湧,而上海最有名的就是小刀會,小刀會大量製造動亂,引起大量華人湧向租界區尋求安穩。所以很快,租界區從剛開始只有老外自己住變成了混住的格局

當時有數據表示:從1853年初到1854年7月,租界內人口從500人上升到2萬多人,猛增40倍。而在之後的1860~1862年間,租界的總人口攀升到了驚人的50萬人。

這些人的湧入,很快就讓洋鬼子打著人道主義的旗幟,很快在難民潮裡找到了商機,其中最大的一個商機就是這些華人的居住問題。開始大量建造住房,出租給華人,高檔房屋由富人們消受,簡陋的板房則由貧民們廉租。

而最後通過租賃可以獲得多少利潤呢,資料表明,19世紀60年代的上海房地產市場,僅僅租賃就可獲得高達30%~40%的利潤。

換一句話來說,蓋的房子,兩三年就可以回本了,而後就全部是利潤了,這樣的收益率我看在所有時期所有國家都是非常豐厚的

因為有利可圖,下一步的發展就很簡單了:外資大量的導入,地價飛漲

很快,大量的外資就來了

大量外資公司,紛紛撤離進出口貿易領域,而加入了房地產的行業。僅1901年,平息義和團後,英國人在上海投資的1億美元中,居然60%都投向了房地產。

在資金的助推下,上海房地產進入癲狂的狀態

和大家分享下當初的盛況:上海租界的地價與房價迅速攀升,與10年前相比,增幅高達數倍甚至數十倍之多:

清朝政府很開心,因為估價越高稅收也就越高,土地擁有方也很開心,因為估價越高代表可以租的更貴賣的更多,接盤方也無所謂,只要房價一直在漲,現在貴又怎麼樣,而那些租賃的人,雖然叫苦,但是沒辦法畢竟這個剛需,咬咬牙也就過去了

這個時候,上海房地產吸納了各種資金,無論白色、灰色乃至黑色管道,大量的國際國內資金湧進這座東方大都會。整個城市成為一個巨大的工地,「棚戶區」被大規模拆除,二層磚木結構的「石庫門裡弄房屋」到處湧現。

因為對土地的火熱,所有的資金都流入房地產

當時房地產開發,對於資金的運用主要有三種方式

包括錢莊貸款、股票質押貸款、挪用各種能挪用的款項等,其實大家可以看到,當時所謂的開發商對於錢的運用方式幾乎和現在的邏輯相似,我們目前開發房子用錢的方式也不過如此

當時的上海,整個資金鏈都拉的非常緊,但是沒人在乎,因為所有人都覺得土地可以給予自己高倍的回報

但是這個時候不討巧的是,中法戰爭又開始了,這樣一次戰亂徹底壓垮了上海的資金鏈,

地產大王徐潤的「地畝房產」,資金鏈出現了嚴重問題。公司名下的房地產,總「成本」223.69萬兩,但徐潤從22家錢莊的貸款總額也高達250多萬兩,已經資不抵債;如果按照徐潤的個人總資產340萬兩計算,負債率也超過73%。

這個負債率現在看看好像很低,但是在當時已經是很高的數字

資金的撤離讓房地產迅速的貶值。但是與其說貶值,不如說之前的價格太過於虛高

從此之後,上海房地產就伴隨著戰亂,一蹶不振

但是又過了幾年,戰爭平穩了之後,上海灘又出現了一位大亨:哈同。他又成為了上海大班,吞下上海大量的土地,伴隨著和平時期的到來,地產又回暖了,哈同這個流浪漢成為了上海第一大富豪

所以大家看出這麼冗長的故事背後的邏輯了麼

1、如果戰爭發生在自己的國家,資金的撤離是大概率事件,而這對本國的房地產是最大的影響,當初上海樓市崩盤最大的原因是因為中法戰爭,很多事情都是由內因決定的,但是外因是導火線,給到致命一擊,一旦自己的國家發生戰亂,房地產受傷害是大概率事件,價格可能會直線下滑

2、如果其他地方發展戰亂的時候,戰亂城市的周邊城市會湧入大量的難民和富豪,幾年前,美伊戰爭讓伊拉克房價大跌,卻讓伊拉克鄰國約旦和敘利亞的房價大漲。民國時期華界難民逃到租界處導致租界處的房價大漲,這個邏輯基本上是成立的

3、從另外一個維度來看,房地產還是相對穩健的產物,戰爭一定不會長期存在,一旦戰爭結束,房價又會回暖,而且初期會有一個快速爆棚的階段

所以綜合的來看

動蕩的局勢下,樓市可能會畸形的存在,但是還是在生長,還是在循環,我想這可能就是房地產的魅力吧

當然,戰爭除了影響房地產之外,給一個城市帶來傷害是難以磨滅的

突然想起了一部韓國電影《高地戰》

兩軍在三八線反復進退攻擊,一個據點反復被韓國和朝鮮輪流占據,軍隊看著對方之前留下的東西,甚是感慨。

本是一個種群,吃一樣的東西,穿差不多的服侍,說著一樣的語言,現在卻發展至此

一次戰爭給到當地的居民難以磨滅恐怖的記憶,而這樣的記憶存在的話,不論買不買房,可能最後也安不了家

最後借用網紅薛之謙的一句話:

我希望世界和平

好了,最後問個問題:要不要去丹東抄底樓市:)

以上為正文


盧俊在分答開了一個小講,關於買房那些小事

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轉載帶上這張圖我就不和你計較

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還是不打仗好

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