長沙:明確兩年內商品住房價格平均利潤率6%~8%





長沙市發展和改革委員會12月11日在其官網發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》的通知,對限價商品住房價格的具體構成作出了詳細說明,由成本加利潤加稅金構成。限價商品住房的平均利潤率為6%~8%。長沙發改委網站列明該辦法有效期為兩年,生效日期為2017年12月11日至2019年12月11日。
辦法明確,限價商品住房是指按合理標準建設、政府限制銷售價格的商品住房,不含住保部門建設和提供的保障性住房。辦法對限價商品房的成本進行了詳細規定,包括樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金等。
辦法表明,限價商品住房基準價格的制定原則是:以合理成本為基礎,市場供求為導向,兼顧國家、企業、消費者三方面利益。辦法要求,房地產開發企業應當將限價商品住房價格按照國家有關規定做好明碼標價。凡違反國家明碼標價等相關規定的,由長沙市價格主管部門予以嚴肅查處。
以下為長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法:
第一條 為進一步加強限價商品住房價格管理,維護房地產市場秩序,促進房地產業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、湖南省發改委《關於長沙市限價商品房作價辦法有關問題的請示的復函(湘發改函〔2017〕350 號》和長沙市人民政府辦公廳《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》(長政辦函〔2017〕38 號),結合本市實際,特制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的限價商品住房是指按合理標準建設、政府限制銷售價格的商品住房,不含住保部門建設和提供的保障性住房。
第三條 市價格主管部門負責核定長沙市限價商品住房基準價格,市住建、國土等部門配合市價格主管部門做好長沙市限價商品住房價格管理相關工作。
第四條 房地產開發企業應當將限價商品住房價格按照國家有關規定做好明碼標價。凡違反國家明碼標價等相關規定的,由市價格主管部門予以嚴肅查處。
第五條 限價商品住房基準價格的制定原則是:以合理成本為基礎,市場供求為導向,兼顧國家、企業、消費者三方面利益。
第六條 限價商品住房基準價格的計算
限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成。
價格的具體構成:
一、成本構成
(一)樓面地價:指經國土部門認定的開發經營單位取得土地時的土地成本。
(二)前期工程費:指開發項目實施前期工程發生的費用,包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。
(三)房屋建築安裝工程費:指列入建築安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建築安裝費用,一般包括住宅土建(含基礎)工程費、安裝工程費及附屬工程費。材料價格參照《長沙建設造價》的有關規定執行。
(四)小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費:指開發項目內直接為限價商品住房配套建設的道路、供水、供電、供氣、消防、排污、排洪、照明、綠化、環衛等公共基礎設施費用,以及列入建築安裝施工圖預算項目,與主體房屋相配套的非營業性的公共配套設施費用。
(五)管理費用:指開發經營單位為組織開發經營活動所必需發生的費用,以本款前四項之和為基數的 5%計算。
(六)銷售費用:指開發經營單位為銷售限價商品住房而發生的費用,以本款前四項之和為基數的 2%計算。
(七)財務費用:指開發經營單位為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續費。利息支出的計算基數不超過本款前四項之和的 50%。利息按人民銀行當期法定利率計算,計息時間為合同工期加 24 個月。
(八)行政事業性收費和基金:按國家和省規定執行。
本款所列費用,必須嚴格按照經批准的規定設計方案實際發生的項目執行。未經市價格主管部門同意,不得擅自增加或變更。
二、利潤
指限價商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以本條第一款成本構成中的 1-4 項之和為基數。限價商品住房的平均利潤率為 6-8%。
三、稅金
按國家稅法和有關政策規定執行。
四、下列費用不得計入限價商品住房價格:
(一)住宅小區內經營性設施的建設費用;
(二)開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用;
(三)各種與限價商品住房開發經營無關的集資、讚助、捐贈和其他費用;
(四)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;
(五)按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。
第七條 本辦法制定的有關費率需要變動時,由市價格主管部門調整。
第八條 房地產開發經營企業申請核價應提供以下材料:
(一)限價商品住房明碼標價綜合信息表(一)(二)(附表二)、限價商品住房成本構成及價格審核表(附表三)、單套限價商品住房銷售價目表(附表四);
(二)限價商品住房建設的立項、用地批文及規劃、拆遷施工許可證復印件;
(三)規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等項目實施的前期工程合同、費用票據復印件;
(四)市住建部門確認的房屋建築面積資料復印件;
(五)施工合同備案書及工程設計、監理、施工合同復印件;
(六)公共基礎設施及附屬公共配套設施的施工圖、預算書及工程設計、監理、施工合同復印件;
(七)市價格主管部門認為需要的其他材料。
第九條 限價商品住房價格申報及核準程序:
(一)房地產開發經營企業將申請核價資料備齊後,報市政務中心市價格主管部門窗口進窗初審;
(二)由市價格主管部門採取政府購買服務的方式,委托第三方專業機構進行成本審核,並由市成本調查隊進行復核;
(三)市價格主管部門根據開發企業申報資料和成本審核情況制定限價商品住房基準價格,基準價格為該樓盤限價商品住房均價;
(四)申報手續、材料齊全的,自受理定價申請報告之日起 30 個工作日內完成限價商品住房基準價格核準;
(五)房地產開發經營企業根據市價格主管部門核準的限價商品住房基準價格制定一房一價價目表送市價格主管部門備案。
第十條 在本市行政轄區內從事限價商品住房開發經營的單位和企業均應遵守本辦法。具體適用範圍根據房地產調控措施報市人民政府確定。
第十一條 本辦法由長沙市發改委負責解釋。
第十二條 本辦法自公布之日起執行。