2018年度上海中高端酒店市場大數據分析報告

本份報告從上海區域環境、市場規模、經營現狀、客群屬性等幾個維度,為未來進入市場的投資者和在深度經營的經營者提供了方向和思考。

數據說明

文中涉及市場規模、各大酒店經營狀況等數據,均來源於當地統計局、當地旅遊局、網路公開數據以及相關調研考察,由邁點研究院(MTA)整理統計完成。

關於各品類釋義

1)報告中涉及的四、五星級酒店指根據《旅遊涉外飯店星級標準的劃分》分別達到300分(四星)和330分(五星),由當地星級評定機構評定的酒店。

2)報告中涉及的四、五星級標準酒店指酒店本身未參與評星,但自評達到四、五星級酒店標準的酒店。

3)報告中涉及的中高端酒店指邁點區域酒店輿情指數MCI監測的所有線上酒店供應商可提供的預訂酒店(含部分精品民宿、獨棟別墅等)。

4)報告中涉及的酒店經營情況及點評情況是指邁點區域酒店輿情指數MCI監測的各酒店在公開網路平台上的數據表現,如微信,微博以及在線旅遊網站公開的顧客評價等。

邁點區域酒店輿情指數MCI說明

邁點區域酒店輿情指數MCI是由邁點研究院(MTA)獨家發布,用以反映一段時期內區域酒店在互聯網和移動互聯網的用戶輿情數據,可為企業及行業相關人士進行輿情監測提供參考。

基於邁點研究院(MTA)自主開發的「邁點區域酒店指數監測系統」Meadin Regional Hotel Comment Index Monitoring System(MRHCIMS)提供的是一項免費數據分析服務,旨在通過監測某一特定地區在一定時間段中用戶對該區域入住酒店的輿情情況,得出某區域最受用戶喜愛的酒店榜單。

邁點區域酒店輿情指數MCI監測範圍涵蓋該地區所有的酒店類型,包括酒店集團品牌旗下單個酒店,也包含獨立品牌酒店。

監測管道包括攜程網、同程網、去哪兒網、藝龍網、貓途鷹、美團網、大眾點評網等主流點評網站;同時也包括新浪微博、騰訊微信等在內的自媒體平台。

計算公式:MCI=a*OI+b*PI

註:MCI,指某酒店的邁點區域酒店輿情指數數據;a、b,指系統中的加權系數; OI(Operation Index),指經營指數;PI(Public Sentiment Index),指點評指數。

點評指數:一段時期內,用戶對於酒店的點評累計情況。

經營指數:一段時期內,用戶在酒店微博微信中的活躍情況。

目前,邁點研究院(MTA)已推出北京、深圳、廣州、上海、三亞、杭州、成都、蘇州、海口、東莞、天津、南京、重慶、青島、武漢、廈門、大連、瀋陽、長沙、濟南、哈爾濱、鄭州、昆明等23個旅遊城市的酒店輿情指數監測信息。

一、上海旅遊住宿業宏觀環境分析

1.1宏觀經濟環境

2014-2017年上海GDP整體穩步上升,但增幅較為不穩定,近年來呈現波動狀態;旅遊業收入發展勢頭相較GDP走勢變動幅度更大,且在2015年GDP增幅放緩時逆流而上仍超出前一年增幅,2016年大幅提升後放緩;酒店業收入整體發展走勢與旅遊業相同,且在2016年前增幅保持高於旅遊業,2016年遭旅遊業收入增幅強勁反超,但增幅也明顯高於前兩年。

數據來源:邁點研究院(MTA)

1.2上海現有旅遊資源

上海擁有大量4A級及以上旅遊景區資源,2017年共接待過夜旅遊人數32516.48萬人次。至2017年市內擁有4A、5A級景區共53個,主要集中分布在浦東新區,共9個景區,其次松江區、嘉定區和寶山區各占6個;長寧區和普陀區擁有景區資源較少,各有一個。

數據來源:邁點研究院(MTA)

二、2018年上海酒店市場分析

上海作為經濟中心,擁有大量的流動人口和龐大的酒店市場需求。據邁點研究院(MTA)實時抓取第三方酒店預訂平台的不完全數據統計,上海2018年共有13066家酒店提供住宿,其中中高端酒店(四、五星級酒店及四、五星級標準酒店)681家。

2.1上海現有酒店行政區分布

681家中高端酒店分布在上海的16個行政區。受上海市城市規劃影響,各區職能劃分不同,酒店分布特徵十分明顯:浦東新區的陸家嘴區域作為上海的金融中心,擁有大量的高端商務市場,中高端酒店分布密集,同時區內的上海迪士尼樂園也吸引了大量度假休閒類酒店進入市場,酒店數量超過190家,明顯高於其他行政區;同時擁有大量人文旅遊資源,處於上海內環的黃浦區,以及受浦東新區市場輻射影響,緊鄰浦東的閔行區酒店開設數量分別位於第二、三位置,開設酒店數量均超過60家;而金山區相較之下高端酒店市場比較局限,僅有2家進入。

數據來源:邁點研究院(MTA)

2.2上海現有酒店商圈/景區分布

此次監測的483家中高端酒店共涉及上海59個主要商圈/景區。邁點區域酒店輿情指數MCI監測酒店中共有8個商圈/景區較為熱門,酒店總量超過350家(圖4),超過上海市中高端酒店市場的50%。就酒店數量而言,迪士尼度假區對於吸引酒店入駐擁有明顯優勢,區域內酒店超過64家,與浦東陸家嘴金融貿易區和浦東新國際博覽中心共同形成了浦東中高端酒店的龐大市場,分別擁有酒店數量占上海各區的前三名;淮海路商業區雖然開設酒店是八個商圈中最少,但由於其地理位置處於上海內環,面積較小且地租高昂,開設酒店數量相對較少。

數據來源:邁點研究院(MTA)

2.3上海現有酒店品牌分布

上海酒店市場內品牌酒店占比45.96%,接近市場體量的一半。整體而言,上海酒店市場國際化程度高,超過70%的酒店品牌來自海外,且品牌眾多,其中萬豪國際集團旗下酒店品牌最多,占品牌酒店的15.77%;其次是洲際酒店集團,占比達到11.26%。國內品牌中,首旅如家酒店集團一家獨大,占比10.81%,與第二的亞朵酒店管理集團的4.05%占比差距懸殊。

數據來源:邁點研究院(MTA)

上海酒店市場國際化及品牌化程度非常高,且由於是國家經濟中心,城市國際化程度高,海外市場龐大,多數國際品牌選擇上海作為進入中國市場的切入點,國際品牌眾多且有大量小眾品牌;而國內酒店品牌化程度也比其他城市更高,大量國內品牌酒店選擇入駐上海以加強其品牌的國內影響力。

三、2018年上海酒店經營表現分析

就酒店市場經營表現而言,除了平均房價和入住率,酒店的市場宣傳和市場認知也是不可忽略的重要部分。邁點區域酒店輿情指數MCI中的經營指數數據一定程度上反應了各酒店在當地市場中的認知程度,同時為各酒店衡量自身在市場中的位置提供了一個參考依據。

3.1 上海星級酒店經營分析

據國家文旅部監督管理司數據顯示,上海2010-2017年度中高端酒店房價整體較高,在2010年達到最高值,之後下跌且有小幅波動。五星級酒店房價變動幅度最大,2010年峰值超過1200元/晚後逐年下跌至2013年的938元/晚,之後房價在900-1000元/晚之間浮動;四星級酒店房價僅在2010年突破600元/晚,之後至2017年均保持在500元/晚左右,與五星級酒店房價差距相對較小;三星級酒店房價則相較穩定且偏高,與四星級酒店房價差額保持在200元/晚左右,2010年超過370元/晚後一直保持在300元/晚左右,近年來回升趨勢明顯,2017年達到364元/晚,有望重回最高房價。

數據來源:國家文旅部監督管理司

就入住率而言,2010-2017年上海星級酒店的入住率均在2010年達到最高之後走低,四星級酒店入住率整體處於市場最高水平,但在2010-2011年及2016年遭五星級酒店反超。五星級酒店入住率在2010年達到市場最高水平71.80%後下跌,2012年達到最低入住率59.10%且低於四星級酒店水平,雖然在2016年入住率重新超過四星級酒店,但2017年再次下跌,整體入住率保持在60%-70%之間;四星級酒店入住率在2010年最高水平71.10%後跌破60%,但回升較快且穩定,近年有重回峰值的勢頭,2017年達到70.87%,處於市場領先位置;三星級酒店2010年入住率與四、五星酒店入住率差距達到最小,且為近年來最高值68.60%,之後跌破50%逐年回暖,但與中高端酒店入住率水平差距仍未明顯縮小,2017年入住率達到下跌後最高水平,接近65%。

數據來源:國家文旅部監督管理司

3.2主要商圈/景區經營情況分析

價位分布

根據邁點研究院(MTA)監測的第三方預訂平台酒店房價水平,八個主要商圈價位分布如圖8所示。上海市中高端酒店房價整體主要分布在350元/晚-1500元/晚之間,迪士尼度假區、浦東陸家嘴金融貿易區和外灘地區價位分布相較更廣,高價酒店偏多,尤其是浦東陸家嘴金融貿易區,商圈內酒店數量龐大且市場消費能力高,大量酒店平均房價高出1500元/晚,最高房價達到3568元/晚。靜安寺地區雖然地處上海內環區域且高價酒店密集,但平均房價分布較為集中,最高僅略超過1500元/晚,且1000元/晚-1500元/晚之間定價有明顯空白區域。

就各個商圈地區的平均房價水平而言,淮海路商業區平均房價受區域內思南公館定價影響,商圈內整體平均水平大幅抬升,高出除思南公館外其餘所有酒店平均房價,達到3323元/晚,若去除思南公館定價影響,則商圈內平均房價水平稍高於迪士尼度假區,達到807元/晚。靜安寺地區平均房價為八個商圈/景區最低,僅為644元/晚,主要由於區域內以國內品牌酒店和單體酒店為主,定價相較其他區域多國際聯號酒店而言更低

數據來源:邁點研究院(MTA)

平均經營指數分析

單就經營指數而言,八個地區除虹橋地區和浦東陸家嘴金融貿易區外,其他地區酒店整體水平與所在區域內的平均水平較為一致,區域內酒店競爭激烈。外灘地區平均經營指數明顯高於其他七個商圈/景區,且整體離散程度低,證明市場內各家酒店實力均較強且彼此間實力差距小,競爭激烈;而虹橋地區和浦東陸家嘴金融貿易區雖然平均經營指數處於中等水平,但這兩個區域內指數總體標準偏差過大,各個酒店經營水平不一,極值偏高拉高平均經營指數,參考性不如其他五個地區。

數據來源:邁點研究院(MTA)

3.3 平均經營指數前十酒店名單

就市場經營方面而言,上海由於其自身城市國際化影響,市場內大量國際酒店,且競爭力強勁,經營前十的酒店中,僅上海大酒店一家為國內酒店,其餘均為國際品牌酒店且凱悅酒店集團旗下酒店居多。前四名的酒店經營指數差距極小,國際品牌酒店之間競爭激烈,排名極易變化。

數據來源:邁點研究院(MTA)

四、2017-2018年上海酒店目標客群分析

4.1 中高端酒店潛在客群畫像分析

從潛在客群分布來看,上海潛在中高端酒店的客群年齡主要集中在30-49歲,男性和女性占比基本對開,但使用「上海賓館」部分客群男性占比稍高於女性且更多40-49歲年齡段,「上海賓館」使用人群年齡段偏高。

酒店的潛在客戶主體為華東地區,尤其為長三角地區上海及其周邊省市。同時,由於上海的經濟中心地位,與北京的商業往來十分緊密,北京潛在客群搜尋上海酒店也十分頻繁;華南地區潛在客群相較之下慣用「上海賓館」的人數更多;而深圳由於本地擁有與「上海賓館」同名酒店,搜尋頻率異常偏高,不計入考慮範圍。

人群屬性(數據來源:百度指數)

區域來源(數據來源:百度指數)

省份來源(數據來源:百度指數)

城市來源(數據來源:百度指數)

從上海酒店的需求圖譜來看,潛在客群選擇上海酒店預訂時,直接搜尋酒店品牌或地區附近酒店較多,且與上海酒店保持較強的相關性。換言之,上海酒店市場內,品牌效應對於酒店占領市場份額的作用相比其他城市更加明顯,上海酒店的潛在客群對於酒店的品牌有明確偏好,且更傾向於國際聯號酒店;同時就酒店選址而言,潛在客群偏好於外灘及迪士尼度假區域內的酒店,外灘和迪士尼成為主要吸引外來遊客的景點。

需求圖譜(數據來源:百度指數)

4.2 主要商圈/景區客評情況分析

OTA點評情況

從監測的OTA點評情況來看,浦東陸家嘴金融貿易中心點評量和好評數量為八個熱門商圈/景區中最多,主要由於其自身的上海金融中心地位影響,市場內大量高端商務酒店需求,吸引大批中高端酒店進入市場提供房晚數量。淮海路商業區整體酒店評價數量及好評量偏低,主要由於區域內多數酒店體量偏小,地處法租界多精品酒店,市場內整體客房供應數量偏低,點評數量按一定比例下降。

就好評率而言,浦東新國際博覽中心地區酒店雖然整體點評數量不多,但是多好評,好評率為八個商圈/景區中最高,主要由於區域內多品牌酒店,各酒店集團管理方對於顧客滿意度較為重視,且有專人經營對客關係,好評率偏高,拉高整體區域內好評水平;迪士尼度假區和人民廣場地區好評率在八個區域內偏低,主要由於區域內多單體酒店,酒店自身對於提升顧客滿意度的專業程度不及品牌酒店,缺乏系統專業的經營流程,使酒店好評分數及好評數量偏低,區域內整體平均水平稍顯偏弱。

數據來源:邁點研究院(MTA)

平均點評指數分析

2018年八個重點區域平均點評指數及其離散程度如圖11所示,各地區水平差異較大,且酒店之間水平參差不齊。浦東新國際博覽中心地區平均點評指數高於其他區域,且各酒店指數離散程度極低,說明區域內各酒店之間的點評指數十分相近,就點評板塊而言,酒店間差距不大,競爭激烈,同時平均水平能夠較為準確地代表區域實際情況;淮海路商業區平均點評指數偏低,主要由於該區域內整體酒店客房供給量偏低,一定比例拉低了整體點評數量,同時區域內多小體量精品酒店,但中型商務酒店也占有一定比例,導致各家酒店客房數量差異偏大,直接導致點評數量的差異,點評指數離散程度大;然而區域內酒店點評情況差異最大的是靜安寺地區,主要由於地區內單體酒店占比高,但又有表現較為優秀的國際聯號酒店入駐,市場內酒店點評指數極值差距大,雖然平均指數水平處於中等,但是市場內酒店之間實力懸殊,總體標準偏差大。

數據來源:邁點研究院(MTA)

4.3點評指數前十酒店名單

相比經營指數排名,點評指數上榜酒店國內單體酒店數量增加,品牌酒店中老牌酒店占比也提升。上榜的單體酒店中,龍之夢大酒店主要受酒店自身市場擴張戰略影響,更偏向與OTA平台合作推動酒店入住率和房晚銷量,一定程度上提升了酒店點評總量,從而達到較高的點評指數;另外兩家單體酒店主要由於酒店自身開業時間較早,已經占有一定的市場份額和穩定的客戶群體,市場積累相較其他榜上酒店更加厚實,點評指數偏高。剩餘上榜的酒店均為國際品牌高端酒店,在上海酒店市場中,國際品牌仍擁有壓倒性的競爭優勢,同時由於其目標客戶群體的國際化程度高,國際品牌酒店更加受市場歡迎,且市場認知程度更高。

數據來源:邁點研究院(MTA)

五、2018年上海中高端酒店輿情指數(MCI)分析

邁點區域酒店輿情指數綜合了酒店的經營指數和點評指數,一定程度上代表了酒店在當地市場的影響力和受歡迎程度。換言之,邁點區域酒店輿情指數MCI高的酒店,在市場中的綜合表現往往更加有競爭力。

5.1主要商圈/景區輿情指數分析

數據來源:邁點研究院(MTA)

上海市重點商圈/景區酒店MCI指數水平基本與點評指數分布一致,同時受經營指數影響峰谷值。浦東新國際博覽中心地區平均MCI指數為幾個熱門商圈/景區中最高,雖然受地區偏低經營指數壓制,優勢削弱,但區域內整體酒店MCI指數水平較為平均,各酒店指數離散程度最小;浦東陸家嘴金融貿易區雖然經營水平相較其他地區有一定優勢,但未能足夠彌補其點評部分短板,且由於區域內大量酒店市場影響能力參差不齊,MCI指數離散程度相較單個指標而言更大,成為八個熱門商圈/景區內酒店市場影響力水平差距懸殊最大地區。而淮海路商業區由於區域內多家酒店為精品酒店,小體量酒店本身市場影響力有一定限制,且酒店市場定位不同,目標市場主要為精品小眾的各類細分市場,主流市場認知度則相對較低,MCI指數偏低。

5.2 主要商圈/景區品牌分布

上海地區酒店的品牌化程度相較其他城市較高,所選的八個商圈/景區中,單體酒店與品牌酒店幾乎五五分成,且品牌種類相對更多樣化。就品牌酒店而言,國際品牌酒店以萬豪國際集團旗下酒店為主,占據7%;而國內品牌酒店中,則以首旅如家為主,占比5%。

數據來源:邁點研究院(MTA)

5.3 2018年上海中高端酒店輿情指數(MCI)前十名單

輿情指數前十榜單以國際酒店為主,國內僅有一家且為單體酒店:上海大酒店,位列第六。雖然國際酒店在上海中高端酒店市場內占據絕對優勢,但國際酒店集團之間的競爭也十分激烈,前十名單中的酒店共包含6個不同的國際酒店集團,其中凱悅酒店集團上榜3家,在上海市場內表現優異。

數據來源:邁點研究院(MTA)

六、2018年上海酒店發展趨勢及建議

上海市近年來著力發展旅遊業,進行產業轉型,未來旅遊業將成為上海戰略性支柱產業。「十三五」旅遊規劃中提出的「三圈三帶一島」旅遊發展空間概念,使上海旅遊業發展更加側重於城市高品質文化休閒和度假服務。作為上海旅遊業的重要組成部分,上海休閒度假酒店市場也將迎來一個全新的更開放的市場。

6.1 浦東中部地區市場多元化

上海國際旅遊度假區是上海「十三五」規劃中的國家級旅遊功能區之一,以上海迪士尼樂園和迪士尼小鎮聞名,但也因此該區域的市場認知形象仍以主題遊樂為主,市場內的中高端型酒店也主打主題遊樂。然而上海市對於該區域的功能劃分並不局限於此,旅遊度假、特色會展和商貿服務同樣也在規劃範圍內,。目前區域市場內高端酒店不多,主要為迪士尼自營的主題酒店,商務性質酒店偏少,其餘為單體或中端酒店,「休閒+商務」復合型酒店市場仍有進入空間。

6.2 人文細分精品酒店市場熱度依舊

上海外灘-豫園-新天地歷史人文休閒區內包含大量富有歷史底蘊的老洋房和弄堂建築,同時由於地處上海法租界內以及區域政府的支持與保護,許多老式上海建築被改造成為精品酒店,逐漸形成規模。雖然市場內的精品酒店數量日漸增多,但是由於本身建築限制,各家酒店體量均較小,而該地區本身處於上海內環地區,國內外遊客量巨大,市場需求量也十分龐大,人文精品酒店的細分市場仍不飽和。雖然精品酒店市場仍有進入空間,但準備進入市場的酒店需要做好自身酒店的市場宣傳,避免與大量人文精品酒店產品特徵大幅重合,同時也要注意市場內的精品民宿搶占市場。

6.3 崇明島休閒度假酒店市場潛力巨大

崇明島近年來著力打造生態旅遊島形象,並建設了東灘濕地生態旅遊休閒區,完善島上田園生態觀光、遊憩、文化休閒功能。結合近年來的島嶼旅遊熱點和上海重點發展的郵輪旅遊,東灘濕地地區可以考慮開發郵輪酒店市場。目前市場內已有兩家國際高端酒店,但其品牌定位仍為綜合型酒店,且靠近高爾夫球場地區,高端度假型酒店尚未進入市場。雖然當地單體酒店多為度假型,但主要集中在島的西北部及中部地區,東部酒店市場仍有較大空間進入。

七、 2018年度上海市中高端酒店輿情指數(MCI)完整榜單

數據來源:邁點研究院(MTA)

八、關於邁點研究院(MTA)

邁點研究院(MTA)致力於旅遊住宿、租賃地產領域的行業研究,對行業各類數據進行深入挖掘與分析,並重點開展對人力資源、品牌發展、市場經營、產品市場調研等問題的研究,提供系列權威報告,供業內人士參考。

1)2009年5月1日,邁點研究院(MTA)第一份原創報告對外發布,這意味著中國酒店業第一家互聯網大數據研究機構正式誕生;

2)2011年7月1日,研發一年之久的邁點品牌指數MBI正式上線,掀起了中國民族酒店的「品牌革命」。自此,「品牌影響力」成為每一家酒店集團的KPI考核指標項;

3)2013年8月27日,「2012年度影響力酒店品牌頒獎盛典」在杭州開元名都大酒店舉辦,邁點研究院(MTA)聯合邁點網等126家主流媒體重磅推出中國首份年度酒店品牌發展報告;

4)2015年1月1日,邁點區域酒店輿情指數MCI正式上線,23個全國重點城市超10000家中高端酒店開始將每月用戶點評視為自己的「生命線」;

5)2015年7月1日,邁點品牌指數MBI(供應商品牌部分)正式亮相,酒店領域的「中國製造」在向「中國‘智’造」升級過程中,有了客觀、公正的評價維度;

6)2016年2月1日,邁點品牌指數MBI(公寓品牌部分)正式亮相,中國長短租公寓行業第一次將「品牌」提上前台,大量公寓品牌紛紛誕生並發展,取得了前所未有的影響力;

7)2016年10月20日,全球專業的第三方移動數據提供商TalkingData與邁點研究院(MTA)簽訂戰略合作協議,共同打造旅遊及大住宿業的大數據經營平台;

8)2016年10月21日,北京人民在線網路有限公司與邁點研究院(MTA)簽訂戰略合作協議,聯手打造旅遊及大住宿業的輿情大數據平台;

9)2017年2月15日,旅遊及大住宿業大數據平台-眾數對外上線,這是邁點研究院(MTA)與TalkingData、人民網強強聯合落地的第一個數據產品線;

10)2017年4月21日,由邁點研究院(MTA)、邁點網主辦的首屆「2016年度影響力公寓品牌頒獎盛典」在北京隆重舉辦,這也是行業內第一次出現品牌峰會;

11)2017年9月1日,邁點品牌指數MBI(聯合辦公品牌部分)正式亮相,這預示著聯合辦公開始進入「數據化時代」,與公寓、酒店等經營品牌一起助力地產租賃行業發展;

12)2018年4月26日,品牌中國戰略規劃院與邁點研究院(MTA)宣布簽署戰略合作協議,共同開拓旅遊大住宿業及租賃地產業品牌生態研究,聯手打造行業品牌生態系統;

13)2018年8月1日,邁點品牌指數MBI(景區品牌部分)正式亮相,圍繞吃、住、遊、樂、行的旅遊服務業生態布局,進一步形成;

14)2018年9月1日,邁點品牌指數MBI(商業地產品牌部分)正式亮相,這也預示著旅遊、住宿、辦公、體驗空間的生態閉環已全部納入體系監測。

邁點研究院(MTA)經過9年的互聯網大數據沉淀,建立了完整的旅遊住宿業及租賃地產行業大數據平台庫,涵蓋投資開發、品牌建設、經營管理、客群行銷等多個版塊;與品牌中國戰略規劃院、人民網、TalkingData戰略合作;影響超1000家商業地產品牌、1000家酒店民宿品牌、2000家公寓品牌、500家聯合辦公品牌、249家5A級景區品牌、100家主題樂園品牌、300家上下遊產業鏈服務商品牌以及10000家全國重點城市高星級酒店…

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