日本那些房齡超過30年的「老破小」,究竟還值不值得投資?

在日本,因為新房的價格偏高,而且大城市的土地面積有限,每年新開發的房屋比較少,數量最多的其實都是二手房。

既然是二手房產,很多人就會把房齡考慮的十分重要,覺得花錢買套老房子不值得。我們在神居秒算的平台上也能看到,很多都是二三十年的老房子,甚至還有房齡更久的。

日本用來代表房屋年齡的一般有以下幾類:

築淺:關於這個概念,很多日本人都會出現錯誤。有調查顯示,有80%的日本人認為,竣工五年之內的房屋屬於築淺房屋。

實際上,在日本二手公寓廣告中,竣工10年之內的房屋都會標記為築淺房屋。

新築:這一概念也有很多人會產生誤解。「竣工未滿一年且未有人入住」的房子會被明確的標記為新築房產。一個是建築的時間,另一個是房屋的狀態,兩者缺一不可。

就算建成未滿一年的房產,只要有人在這里居住過,都會被標記為「築淺」的房產,就不再屬於新築房產了。

那麼在日本買房子,那些房齡超過30年的「老破小」,究竟還值不值得投資?

來過日本的朋友一定有一個感覺,雖然很多街道看起來並不華麗,但是卻非常乾淨整潔。

有些明明是70、80年建造的房子,卻能跟00年以後的感覺一樣,一點都不會感覺很舊,讓人很難看出它的年份來。

為什麼日本的房子這麼耐用?

從建造入手,百年建築幾代人安居

早在1980年,日本就提出了百年建築的目標。所謂百年建築是指,一是建築結構壽命100年,二是100年內可以讓家庭幾代人安居。

相比較下,中國的建築壽命只能維持25到30年。相比之下,英國的建築平均壽命為132年,美國的建築壽命為74年。

在日本,房子主要是由三菱、三井、豐田等大型製造業企業來做,而不是建築隊來建造的。

大企業與建築隊的區別,大概相當於專家門診和地攤赤腳醫生,其本質是專業化的程度高低。完善的工業流程和體系,確保了每套房子的質量都相差無幾,而且一旦出現質量問題,後續也有專人負責。

定期做保養,國家認證管理公司

就算是再堅固的房子,幾十年的風吹日曬,難免出現各種瑕疵。所以,大部分日本的房子,都會定期做保養,每10-20年來一次大修。

保養的費用由公寓的業主共同繳納,如果買的是一戶建就不需要繳納這部分費用,因為維修問題都由業主自己承包。

房子的維修工作,幾乎都交給管理公司來做。說到中國的物業管理,很多人想到的應該是小區安保和修理電力水的。可是在日本,情況還是有一些不同。

日本人在購買公寓型房產的時候,會有維修基金,而且不但是業主需要交,開發商在買樓的時候,也要繳納維修基金。

而這筆錢都是由公寓的管理會社存放在銀行里,一旦需要使用的時候,有業主來表決,決定使用這筆錢進行維修。

還有對於日本物業管理有個不成文的規定,一般不管下水道有沒有堵,都有使用高壓情節裝置全部疏通一次。屋頂的防漏系統是5年補一次,10年大修一次,外牆是10年翻修一次。電梯有的半年 短的3個月檢修一次。

也不是什麼人都能從事物業管理,必須要考取日本的國家資格證書,成為公寓管理士。一些好的公寓,管理公司的費用不會便宜,但是相對於大樓的保障來說還是相當值得。

所以同樣房齡的房產,相比國內的質量和外觀都要好一些。比如國內也有很多八九十年代的老公房,最常見的漏水和電路問題幾乎不可避免,但是這些問題在日本幾乎不存在。

和房齡相比,保值的因素更重要

所以如果是日本買房做做投資,從租客的角度上來說,如果必須放棄一項選擇條件的話,建築年數也將成為其中之一。

只要投資者在尋找投資物件的時候,在新抗震標準年限的基礎上就行,可以適當的放寬房齡的選項。

總的來說,日本的房齡對於房產質量的影響不是很大。在日本選擇投資公寓時,相比房齡,其實更多的應該考慮房產的整體保值率。比如地段,附近的地鐵站,周邊是否覆蓋商店和餐飲店等硬指標。

只要房子能夠在未來保持「價值難以下降」,那麼房齡就不會變成最重要的判斷依據。